物業(yè)管理方案15篇

第1篇 物業(yè)管理方案制定控制程序

公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁碼: 1/3

1.目的:

擴大公司業(yè)務范圍,在投標或承接新物業(yè)項目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。

2.適用范圍:

適用于公司新投標或承接拳物業(yè)項目的管理。

3.引用文件:

3.1質量手冊第4.2章

3.2iso9002標準第4.2章

4.職責:

4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業(yè)項目的策劃小組。

4.2策劃小組對新物業(yè)項目管理進行可行性分析。

4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。

5.工作程序:

5.1策劃小組的建立。

5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。

5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。

5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。

5.2物業(yè)的考察:

5.2.1策劃人員到現(xiàn)場了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對物業(yè)的施工質量重點檢查。

5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。

5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。

5.2.4經營管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點來編制管理方案。

5.3管理方案的制定:

5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。

5.3.2管理方案內容:

a物業(yè)概況

b物業(yè)管理的機構設置及職責

c物業(yè)管理的近遠期目標

d物業(yè)管理日常服務項目設置及服務程度

e物業(yè)管理服務項目收費標準依據(jù)

f物業(yè)配套設施的管理辦法

g物業(yè)管理收支預算

h物業(yè)管理質量的評定方法

i糾正和預防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施

5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。

5.3.4策劃人員根據(jù)總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。

5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經總經理批準后方可生效。

5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制

5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產權人(單位)作為投標書。開發(fā)商和產權人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機構。

5.5物業(yè)管理方案的修改:

5.5.1開發(fā)商或產權人(單位)對物業(yè)管理服務提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。

5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。

5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。

5.6本質量體系文件針對思源小區(qū)而設計,不另編制物業(yè)管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。

6.支持性文件與質量記錄:

6.1《物業(yè)管理方案》無固定格式

6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1

第2篇 某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理人員培訓方案

大型住宅小區(qū)物業(yè)管理人員培訓方案

為了保證管理服務質量,___物業(yè)一貫堅持'員工先培訓后上崗'的原則。培訓可以讓新員工、在崗老員工了解工作要求,增強責任感,從而保證服務質量,提高勞動生產率,從而達到提高全體員工的精神面貌和物業(yè)形象的目的。

1. 培訓目標

為了充分體現(xiàn)____智能化、多功能的生活環(huán)境和___物業(yè)管理的形象,必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務精通、具有良好服務意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍,確保____物業(yè)管理目標的順利實現(xiàn)。

(1)確立員工年度培訓在150課時以上;

(2)新員工培訓率100%,培訓合格率100%;

(3)管理人員持證上崗率100%;

(4)特殊工種人員持證上崗率100%;

(5)員工年度培訓率100%,培訓合格率100%;

(6)確立和完善工作、訓練系統(tǒng)、網絡。

2. 培訓方式

(1)自學。自學是提高學識和技術、增長知識才干的行之有效的方法,___物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關的專業(yè)培訓班、大學自考班,在學習時間上給予照顧和安排。

(2)自辦培訓班。舉辦物業(yè)管理及相關專業(yè)培訓班,加強和提高員工專業(yè)素質和職業(yè)道德修養(yǎng)。

(3)外派學習培訓。安排外派專業(yè)培訓,積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。

(4)理論研討或專題討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關專家同管理層舉行專題研討會或專題講座,總結探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。

(5)參觀學習。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目,開拓視野,總結經驗。

(6)崗位輪訓。通過崗位輪訓,給員工提供晉升機會;通過人才橫向、縱向交流,達到'專職、多能'的目的,從而提高綜合素質和人才培養(yǎng)的功能。

3、培訓工作程序

a) 培訓工作計劃

為確保四季雅苑各項管理工作能按目標完成,取得培訓應有的滿意效果,按培訓的需求,制定以下培訓計劃:

序號培訓目標培訓時間授課人參加人員培訓

方式 考核方式 培訓目標

1基礎培訓,包括《員工手冊》、《勞動法》、公司概況、公司的規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部管理處全體新員工內部

培訓考核讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式

2結合接管前期人員培訓計劃有關內容進行強化培訓十天管理處主任管理處全體新員工內部

培訓考核了解小區(qū)管理內容、接管程序及運作方式

3各崗位職責及佳兆業(yè)物業(yè)管理制度一天管理處主任管理處全體新員工內部

培訓考核熟悉本職工作程序,管理運作程序

4物業(yè)管理方案和要求一天管理處主任管理處全體新員工內部

培訓考核對小區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認識

5進行各種專業(yè)培訓五天各有關主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工內部

培訓與外派相結合考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧,適應工作之要求

6職業(yè)道德和職業(yè)

禮儀培訓三天管理處主任管理處全體新員工內部

培訓考核加強職業(yè)道德建設,提高服務水平和管理水平

7模擬上崗培訓二、三天各部門主管管理處全體新員工內部

培訓考核學習、領會基本操作方法為正式上崗提供經驗

8深圳市物業(yè)管理法規(guī)條例及相關規(guī)定三天管理處主任管理處全體新員工內部

培訓考核熟悉掌握條例、實施細則等內容

9智能化專業(yè)知識培訓二天智能化系統(tǒng)工程師部分管理層人員和維修人員內部

培訓考核了解智能化

工作要點

10深圳市住宅局舉辦的物業(yè)管理上崗培訓六天市住宅局培訓中心需持物業(yè)管理證上崗的人員外派

培訓考核確保持證上崗率100%

11小區(qū)管理目標及模式和管理方案有關內容二天管理處主任管理處全體

人員內部

培訓考核明確各項工作要求、目標、模式

12崗位職責和物業(yè)管理運作制度二天工程部主管管理、維修技術人員內部

培訓考核熟悉小區(qū)管理及基本運行

13房屋整體布局、水電設施、消防設施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導示系統(tǒng)等內容介紹二天工程部主管管理、維修技術人員內部

培訓考核熟悉小區(qū)管理、運行

14房屋驗收交接程序一天工程部主管管理處全體人員內部

培訓考核要求掌握房屋交接的全過程

15公用設施及設備維護標準及作業(yè)程序一天工程部主管工程部員工、安管隊員內部

培訓考核明確公用維修范圍及標準

16住房裝修管理辦法一天工程部主管裝修管理小組成員內部

培訓考核熟悉裝修管理要點

17治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序一天安管隊

隊長安管隊員內部

培訓考核熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標

18清潔衛(wèi)生標準及

作業(yè)程序一天保潔

主管管理處全體人員內部

培訓考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍和目標

19綠化標準及作業(yè)程序一天保潔

主管管理處全體人員內部

培訓考核熟悉綠化范圍和目標

20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務部主管管理處全體人員內部

培訓考核熟悉住戶入住程序、要求

21各工種工作技巧和服務語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務部主管管理、維修及服務人員內部

培訓考核行為、語言規(guī)范及技巧

22消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識一天安管隊隊長管理處全體人員、安管隊員內部

培訓考核掌握應急方案及常識

23代客維修服務標準及作業(yè)程序一天工程部主管管理、維修及服務人員內部

培訓考核了解代客服務范圍及要求

24業(yè)主、客戶有關保密事項和管理人員熟記事項一天物業(yè)部主管管理處全體人員內部

培訓考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達100%

第3篇 辦公樓物業(yè)管理實施整體設想策劃方案

辦公樓物業(yè)管理實施的整體設想與策劃方案

一、辦公樓構建'三化四定五制'的管理模式:

本公司對辦公樓的管理模式是一個系統(tǒng)化整體的管理體系,其核心機制是三化、四定、五制。

1、專業(yè)化、標準化、制度化'三化'模式

對員工隊伍配置的服務工作,堅持'三化'的管理標準,據(jù)此形成管理機制。包括對服務隊伍的配備和服務工作的實施,均按專業(yè)化的要求來考慮,保證人員、設備、作業(yè)均符合所要求的技術水準;對服務工作和管理實行程序規(guī)范化和質量標準化,使每個管理部門的管理服務都有明確、系統(tǒng)、全面的質量體系和考核標準;公司各部門都必須服從管理,從各個層級,各個方面建立健全規(guī)章制度,使服務管理活動制度化。

2、定任務、定人員、定成本、定獎罰'四定'目標管理

對各級服務部門,凡無特殊的,均應實行'四定'目標管理,由上級部門與下級部門簽訂其任務和具體目標、配置的崗位和人員數(shù)量,成本開支定額和獎罰的方式和標準。'四定'的內容要求全面、具體、科學合理。'四定'目標管理責任書由公司總經理或各辦公樓的經理與公司管理部經理簽訂,一經生效,即以此為依據(jù)實施管理。

3、1+3責任制

為確保辦公樓服務責任真正到位,辦公樓的服務部門對每個員工實行一個主崗加三個輔助崗位的1+3責任制。即在崗位責任方面,每個員工配置ab崗責任,以a崗為主,協(xié)助b崗,a或b崗員工離位時相互自然頂替;同時,還有兩個責任區(qū),一是直接責任區(qū),每個員工在所在部門和班組的責任范圍和區(qū)域內,都有共同協(xié)助責任,不僅要協(xié)助部門班組的責任落實,而對在責任活動區(qū)內屬于其他部門責任的事項,負有相互協(xié)助、協(xié)調和監(jiān)督、相互通報信息和有需要時主動提供協(xié)助的責任。二是綜合責任區(qū),每個員工服務求助,均有責任立即予以幫助和協(xié)助處理,發(fā)現(xiàn)辦公樓服務責任的漏項、漏控情況和項目,均有責任立即協(xié)助處理。

4、限時復命制

公司和辦公樓對服務工作的管理,除建立完善的制度體系外,必須實行限時復命制,即下級對上級交辦的任務和工作事項,有時間要求的,必須按時將完成情況向上級匯報。對沒有明確時間要求的任務和事項,承辦人必須每隔一天向下達任務和事項的交辦人復命一次,報告任務和事項進展情況。限時復命制的建立,用以強化管理和監(jiān)督機制,有利于上級及時掌握情況,有利于使事事落實和保持工作節(jié)奏的快捷。

5、服務訪查制

辦公樓實行定期訪查制度,公司在辦公樓除日常經常性的就服務進行檢查、征詢意見外,一是實行每周一次的服務大巡查,由經理率各服務部門負責人,全方位巡查辦公樓的各個部門和服務區(qū)域及各個部位,對安全狀況、設備設施狀態(tài)、工作態(tài)度、員工紀律作風各方面進行查訪和檢查。二是實行服務中心每二個季度對下屬部門的服務滿意率、公司對辦公樓的管理服務滿意率書面或面詢形式進行一次訪查,據(jù)此改進服務。

6、考核監(jiān)督制

一是實行嚴格的員工錄用制度,每個新加入辦公樓的員工,無論公共的招聘還是推薦選職,必須經過公司人事部門按程序考核考試和經理面試,必須達到規(guī)定的條件,擇優(yōu)選用,并且均實行試用。二是實行考評成績末位淘汰制。除對不適宜聘用的員工隨時實施辭退外,定期實施員工考評,對成績處于末位的員工給予辭退。三是各服務部門對員工實行每月考核制度,考核成績逐級上報備案。

7、責任追究制

從公司到辦公樓的服務中心,實行責任追究制。通過制訂出各個方面實行責任追究的事項和標準,以及追究方法的措施。一旦發(fā)生屬責任追究范圍的事項和情形,必嚴格追究,按標準處理。

二、鎖定'六個一'服務目標

本公司對管理綜合服務的辦公樓,力求通過運用自身積累的經驗,按'六個一'的目標,構造一個全方位的優(yōu)質服務目標體系,使辦公樓服務從整體獲得實用、先進而有效的服務。

1、設計一套無時無處不在和星級服務模式

讓辦公樓的后勤服務形成全方位,具有星級化水平,這是本公司綜合辦公樓服務必須追求的目標,這一目標在模式上展現(xiàn)為三個方面:第一,辦公樓委托的所有服務項目在內容、標準和質量上必須到位,追求最高滿意度;第二,以辦公樓后勤服務'管家'的大概念責任定位和服務意識,延伸服務的義務和施展范圍,并通過公司的'1+3'服務責任制加以保證,使員工對辦公樓的一切責任和義務的事項,凡耳聞眼見就動,不分彼此,自覺進行服務。使服務覆蓋于每個區(qū)域,每個場合和時間,無時無處不在;第三,以辦公樓為中心,充分體察和辦公樓的需要,以搞服務為出發(fā)點,以微利、保本或無償?shù)姆绞?增設擴展適其所需的各種有益服務。通過以上模式,使辦公樓的后勤保障處于全方位、高水準,使辦公樓職工和每一位顧客進入辦公樓即處于被服務之中。

2、創(chuàng)建一套'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務機制

辦公樓是全天運作的公共場所機構,如何使服務處于方便,運作順暢快迅而高效,這是辦公樓管理長期解決不好的一個難題。追求在這個方面獲得突破,是本公司在辦公樓服務上設定的重要目標之一。公司確定的目標理念是:要使發(fā)生在辦公樓的服務事項,只要一聲知會,就能獲得落實解決。這種'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務,需要一套科學有效的機制來實現(xiàn)。在探索中,本公司創(chuàng)建的'辦公樓服務受理監(jiān)控中心',賦予其統(tǒng)一對外受理公司責任義務范圍內的服務事項。并對所受理的服務在內部進行分辦、協(xié)調、跟蹤、監(jiān)控、督導及反饋的功能和責任。辦公樓、顧客人員,只有將有關事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲,就能解決問題,避免了有事不知打哪里,不知找誰,不知能不能放心和不按時間、要求落實交辦的事項等現(xiàn)象,既方便了服務對象,又理順了內部運作和監(jiān)管,使服務便捷、落實而高效。'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務機制,是本公司辦公樓服務新模式的一項有特色的構成環(huán)節(jié),也是公司在所服務的辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質服務和管理的目標要求。

3、輸入一套人性化、高品味的服務文化

使辦公樓后勤服務適應現(xiàn)代辦公樓文化建設和當今的精神生活品味的追求,這是本公司服務管理運營所側重的另一個目標。引入現(xiàn)代化服務意識和文化,改變辦公樓建筑風格單調、色彩貧乏、氛圍神秘、人面嚴肅,的傳統(tǒng)風格。本公司開展后勤服務的文化建設,在辦公樓引入體現(xiàn)人性化和高品味的服務文化,為辦公樓構造多一點的高雅文化信息,輸入多一點人性化服務,多一點姿彩;少一點冷漠,多一點熱情;少一點疑慮,多一點自信;多一點輕松微笑的面容,讓辦公樓真正成為顧客信賴的地方。

4、導入一套顯示現(xiàn)代辦公樓形象的視覺與標識系統(tǒng)

辦公樓的形象,是辦公樓獲得社會效益和經濟效益的重要因素。辦公樓現(xiàn)代化的標志之一,是對辦公樓自身形象的重視和追求。如果一所辦公樓建筑設施殘缺,水電和各類供給時好時斷,環(huán)境和服務不佳,則難以想象可以讓人出

現(xiàn)好的印象和良好的經營效益。而與上述相關的辦公樓后勤保障服務體系,無疑是辦公樓的一項重要的形象工程,是辦公樓后勤服務企業(yè)必須重視的重要方面。本公司追求為辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質服務,必須把辦公樓的后勤服務作為形象工程來打造。除了通過嚴格有效的管理確保辦公樓的機電設施良好運轉,生活保障服務到位外,須十分注意并以現(xiàn)代化美感追求來努力造就辦公樓視覺形象,重點是以最大潛力創(chuàng)造建筑外觀新穎,室內外環(huán)境優(yōu)雅,并導入一套完整、清晰、視覺效果好的識別系統(tǒng),使本公司所服務的辦公樓具有良好的現(xiàn)代辦公樓形象。

5、建立一套全方位高系數(shù)的應變和安全保障體系

辦公樓后勤管理與其它住宅區(qū)等類型的物業(yè)管理相比,難度更高的一個重要點,是辦公樓作為高強度運轉的公共服務機構和場所,它既對安全保障和應變能力要求高,而又是安全事故易發(fā)地和應對突發(fā)事件的責任機構。如何確保辦公樓平安,如何最佳配合辦公樓應對好突發(fā)事件,這是后勤服務的一個極重要的經營管理目標,就是在這個方面以最大努力,按照辦公樓的實際和特點,充分研究和把握好辦公樓的各種重要安全隱患和事故發(fā)生的源頭、規(guī)律和因素,以及辦公樓應對社會危難救災等各種突發(fā)事件的運作,制定出橫到邊、縱到底、全方位的預防、處理各類安全事故和安全管理的措施,以及協(xié)助配合辦公樓應對突發(fā)事件的運作方案,從而在辦公樓建立起全方位高系數(shù)的應變和安全保障體系。

6、打造一個專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓

專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務,是城市綜合管理的重要指標項目,對一所辦公樓而言,它則是辦公樓建設和行政后勤管理的綜合指標,是反映辦公樓建設、管理水平的重要標志。

本公司對辦公樓的后勤服務管理,必須打造成專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務為目標,按照專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務的管理標準,制定辦公樓服務和管理指標和措施,并務求保證目標的實現(xiàn)。

三、管理人員'五訓導'

各級管理人員對辦公樓服務工作任務的完成起關鍵作用。必須在實踐中不斷學習、鉆研和總結,勵精思想和工作方法,不斷提高能夠實施有效組織管理的領導水平,在日常工作中,應學會、掌握和運用如下之行之有效的方法:

1、不斷擴充所需信息

(1)深入具體充分了解掌握辦公樓物業(yè)和運作全況及特點。

(2)充分了解各項辦公樓服務運作情況。

(3)掌握員工的個人情況、工作表現(xiàn)和思想動態(tài)。

(4)關注社會各方面的有關信息和方法。

(5)經常了解掌握行業(yè)先進經驗。

(6)經常學習研究有關理論讀物和政策。

2、切入管理和追求完美

管理人員應強化自我切入管理和追求完美的意識,時時注意、提出和思考以下問題:

(1)進入辦公樓要注意到:在視線內有無值得注意和重視的問題。

(2)進入辦公樓要注意到:辦公場所是否具有影響企業(yè)形象的問題。

(3)巡視每個部位的服務,要注意思量:員工是否處于最佳服務狀態(tài),質量是否達到最佳水平,有無潛力可挖。

(4)一天工作下來要想想,今天的服務工作有哪些不盡意的地方,明天應如何改進;今天有哪些工作尚未落實和完成,明天應優(yōu)先處理哪些工作。

(5)要經常思考:服務和管理措施上有哪點不妥或不完善,有無必要立即改進。

(6)要經常注意:在服務和員工隊伍中,有哪些現(xiàn)象需要表揚或立即制止。

(7)每天都需注意到:今天有哪些信息值得關注,有無運用的價值和可能。

(8)每到一個地方,都要問問,這個地方有無值得借鑒和吸取的經驗,有無引以注意、防止的問題。

(9)要經常思考:現(xiàn)行服務和管理哪些方面可以創(chuàng)新辦公樓的后勤服務要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么辦

3、重視團隊精神

(1)管理人員自身并高度重視引導下屬管理骨干樹立始終以事業(yè)為重,相互間保持正常的溝通,議論問題對事不對人,不相互猜疑。

(2)管理人員之間應經常相互通報情況,重要問題共商決定,工作中相互維護和支持,決不拆臺和相貶。

(3)管理人員應經常與下屬部門骨干平等討論工作,與員工平等交談,關心員工,通過自己的親和力,來凝取骨干和員工的向心力。

(4)高度重視企業(yè)理論導向和文化建設的作用,把抓服務、抓業(yè)務、抓管理與抓教育和開展多種形式的企業(yè)文化活動相結合。

(5)經常注意團體性的活動和講評,激勵、促成團體之間的良性競爭,培養(yǎng)和激發(fā)團隊精神。

4、充分注意公共關系

(1)重視公共活動,協(xié)調辦公樓管理處的內外關系,樹立管理處和公司的良好形象。

(2)組織員工積極參與社會公益活動,經常組織宣傳推廣工作,擴大服務中心和公司的知名度和社會影響。

(3)重視與各科室的相互溝通,積極、主動地征詢各方意見,通過接待、走訪、組織聯(lián)誼等活動,積極宣傳服務中心服務內容,為服務中心工作的開展及處理,創(chuàng)造友好氛圍。

(4)重視各種信息的搜集和分析,既善于用最佳時機宣傳自己,又能在不良事件發(fā)生時妥善處理,將不良后果及影響降低至最低。

(5)經常指導員工學會與顧客、各科室人員保持溝通,讓他們感覺舒適、贏得好感,創(chuàng)造良好的人際環(huán)境。

5、以我為標桿

(1)帶頭維護公司的風氣、形象及公司內部和服務單位之間的團結。

(2)帶頭遵守勞動時間、紀律和各項規(guī)章制度。

(3)帶頭維護上級領導的威信。

(4)帶頭維護公司和服務單位的利益。

第4篇 小區(qū)物業(yè)管理方案投標文件

小區(qū)物業(yè)管理方案(投標文件)

一、投標函

第二章:×××小區(qū)物業(yè)概況;

第三章:×××小區(qū)物業(yè)管理服務方案

第一節(jié):小區(qū)環(huán)境管理

第二節(jié):小區(qū)衛(wèi)生綠化管理

第三節(jié):小區(qū)的安全保衛(wèi)管理

第四節(jié):設施的維修管理

第五節(jié):小區(qū)的文化建設

第六節(jié):其他物業(yè)服務項目

第四章:×××小區(qū)管理組織結構圖

第五章:人員配備;

第五章:金費收支預算;

一、投標函

致:×××小區(qū)業(yè)主委員會:

根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標公告,現(xiàn)決定參加“×××小區(qū)物業(yè)管理”項目的競標,并作出如下法律承諾:

1、嚴格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定,履行相關義務。

2、受法定代表人授權全權處理與本次投標項目有關的事務。

3、投標文件的內容真實可_。如果中標,本投標文件即成為中標合同必然的附屬法律文件。

4、同意提供招標人所要求的其他資料。

5、招標人無義務必須接受或有權拒絕我們的投標。

6、所有有關本次投標的聯(lián)絡請函、電下列地址:

地址:郵編電話:傳真

法定代表人(簽字或蓋章):

投標人全稱:(投標單位公章)

年月日

第二章×××小區(qū)物業(yè)概況

×××小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米,共4棟252套單元房;公共部分面積約為1000平方米,有一個自行車棚和一個值班室。樓樓之間獨立成為封閉小院,與周邊圍墻組成一個封閉式的小區(qū),由一個大門出入。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管,后由業(yè)主委員會負責日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務工作。

第三章×××小區(qū)物業(yè)管理服務方案

根據(jù)×××小區(qū)的實際情況,并貫徹×××物業(yè)公司“盡心服務,超值服務”的服務宗旨,我公司擬將物業(yè)服務重點放在環(huán)境管理、衛(wèi)生綠化、.安全保衛(wèi).設施維修.文化建設五個方面。

第一節(jié)環(huán)境管理

維護規(guī)劃的嚴肅性,定期進行檢查維修,禁止亂鑿洞,亂開門窗的破壞行為,禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結構或亂搭建行為,保證業(yè)主的居住安全。我公司將嚴格按照國家有關的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實際情況的管理制度,保證住宅樓的結構不被破壞,從根本上使小區(qū)不動產保值增值。

第二節(jié)衛(wèi)生綠化管理

小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素,為搞好×××小區(qū)的衛(wèi)生和綠化,我公司將嚴格按照iso9001質量標準的要求,規(guī)范作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識,制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施,并層層落實。目標管理達到:一日三清掃,垃圾日日清,嚴格控制二次污染。具體實施方案如下:

一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶

二、配備兩名保潔人員,負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生:

(一)公共衛(wèi)生:

1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉;

2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡;

3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡,站立側目可清晰見字。

(二)室內衛(wèi)生:

1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈

2、定期清掃、保潔;

(三)綠化環(huán)境:

1、保護:在草坪上樹立溫馨提示標牌,防止花草人為傷害;

2、養(yǎng)護:定期澆水、修剪花草樹木,營造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境;

(四)裝潢垃圾:

會同業(yè)主委員會制定《室內裝潢管理制度》,室內裝潢有可能影響建筑物的結構,減少建筑物壽命,并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾,影響環(huán)境,對于室內裝潢必須要有嚴格的規(guī)定,這關系到各業(yè)主的切身利益,也是物業(yè)管理公司義不容辭的責任。

(五)張貼警示牌,倡導文明新風。

第三節(jié)小區(qū)的安全保衛(wèi)

小區(qū)住戶以科大、省教院教師為主,文化層次較高,素質較好,故安全保衛(wèi)工作除消防安全外,我們將以“人防為主,技防為輔”的方式重點對外安全的保衛(wèi),具體做到以下幾點:

(一)整體排查,清除消防安全隱患;

我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查,配齊所需的消防器材,培訓消防員,消除消防隱患。

(二)實行封閉式管理,24小時保安值班、巡邏,保障住戶安全;

我們將南北兩個鐵門按實際情況定時開關,以中間的大門為主出入口,保安盡快熟悉住戶,對進出的外來人員,嚴格實行登記制度,禁止無關人員入內,大力加強夜間巡查力度,保障業(yè)主人身、財產安全。

(三)報警電話,為隨時處理緊急情況做好準備。

“急住戶之所急,想住戶之所想”,設立報警電話,對于突發(fā)的各種事件,制定突發(fā)事件應急處理程序,保證突發(fā)事件的及時解決。

第四節(jié)設施的維修管理

小區(qū)的公共設施,極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧之憂,我們將做到以下幾點:

(一)對于公共設施進行全面檢查;

在正式接管小區(qū)時我們將對公共設施進行檢查、登記,對于損壞的公共設施進行修理,如1號、2號樓的部分防盜門,公共的照明燈等。

(二)配備專業(yè)水電工,制定合理價格,設立保修電話,保證及時維修服務。

我們將和業(yè)主委員會按國家的相關維修規(guī)定,對于住戶水、電等維修項目制定合理的收費標準,配備專業(yè)水電工,在小區(qū)管理處設立一部便民熱線,在住戶提出維修要求時,及時完成維修工作。

維修管理的目標達到:

1、24小時受理報修,一般情況下10分鐘內維修人員到場,維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到,確因特殊情況不能及時到場處理的,應向保修人說明情況,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結束后,將地面清理干凈,物品歸位,經用戶簽字確認方可離去。維修滿意率100%。

2、定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查,及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

第五節(jié)小區(qū)文化建設

為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個重要的目標,由于×××小區(qū)住戶文化素質較高,完全可以利用現(xiàn)有資源做到以下幾點:

(一)建立老年活動室

住戶中有不少是老年人,應該為老年人創(chuàng)造一個能和外界溝通交流的好環(huán)境,這樣既給老年人帶來了歡樂,也讓其子女少了一份擔心。

(二)用小區(qū)文化資源組織文藝社團

小區(qū)住戶多為教師,物業(yè)公司和業(yè)主委員會共同邀請具有一定文藝功底的住戶,成立文藝社團,在空閑時間組織諸如舞蹈,書法,歌詠活動,相互學習,相互交流,增進鄰里了解,全面提高小區(qū)精神風貌。

第六節(jié)其他物業(yè)項目的管理

此外,還有其他的一些物業(yè)項目的管理,如自行車、轎車的停放管理,寬帶網接入、水電費的收取等,我們將本著為住戶著想、便利住戶的宗旨和業(yè)主委員會共同協(xié)商,從而使業(yè)區(qū)內所有的工作都能有條不紊的開展。

第四章×××小區(qū)管理組織結構圖

(3人) (2人) (1人) (1人)

第五章:人員配備

一、管理處經理(1名)針對小區(qū)實際情況制定工作計劃,費用收繳工作

二、管理員(1名)綠化養(yǎng)護、監(jiān)督各項工作的開展情況,執(zhí)行主任安排的具體事務。

三、保潔人員(2名)負責小區(qū)衛(wèi)生;

四、保安人員(3名)負責小區(qū)安全,24小時巡邏;

五、水電維修工(1名)公共設施維護,水電維修。

第六章費用核算

一、人員工資

1、管理區(qū)主任:1人_800元/月=800元

2、管理員:1人_750元/月=750元

3、保潔:2人_500元/月=1000元

4、保安:3人_600元/月=1800元

5、水電維修工:1人_650元/月=650元

二、垃圾清運費:2車/日_10元/車_30日=600元

三、公共用電:300元/月

四、每月水損:300元/月

五、日常維護保養(yǎng)費、保潔材料費:500元/月

六、固定資產折舊(2000元按3年):56元/月

合計每月共需費用:6756元/月

第5篇 新城項目物業(yè)管理服務指標及方案

新星城項目物業(yè)管理服務指標及其方案

根據(jù)本公司的服務宗旨和管理目標,為搞好新星城項目的管理工作,參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》和iso9000質量標準,制訂如下管理指標及措施。

序號欄目名稱國家標準指標計劃/指標管理實施措施

1房屋及配套設施設備和相關場地管理標準與完好率98%98%落實責任人,實行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無違章及公共設施損壞。

2房屋零星小修急修質量標準和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內到現(xiàn)場,及時完成并建立回訪檔案。

3維修工程質量合格率和回訪驗收率100%100%分項檢查,一步到位,并進行回訪,確保質量合格,滿足客戶需要。

4電梯、二級生化、水泵等大型機電設備維修保養(yǎng)標準和完好率100%100%以通過國家相關質量檢測機構標準為準,確保使用質量。

5街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。

6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫內消防設施管護100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。

7小區(qū)街坊道路管護措施和完好率100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。

8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準和苗木成活率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無破壞、無踐踏,無黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題立即修復。

9管理服務質量投訴處理及時率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務工作,同時加強與客戶的溝通,定期舉行客戶懇談會,了解客戶的愿望與要求,滿足客戶的需要。如發(fā)生投訴及時妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。

10業(yè)主及使用人對管理服務滿意度95%98%加強物業(yè)管理服務的超前意識,及時收集客戶的需求信息,盡可能滿足客戶的需要,加強與客戶的溝通和感情聯(lián)絡,以確?？蛻魧ξ飿I(yè)管理的滿意率。

第6篇 物業(yè)管理衛(wèi)生保潔實施方案格式怎樣的

物業(yè)管理項目衛(wèi)生保潔實施方案目的:為確保__集團江北計劃發(fā)展中心的營銷中心及辦公大樓日常衛(wèi)生保潔,提供一個干凈、整潔、舒適的辦公環(huán)境。范圍:營銷中心銷售大廳、辦公大樓、過道、道路、場地、墻面、玻璃、標牌等附屬設施、設備的日常衛(wèi)生保潔。職責:

1.負責每日對__集團江北計劃發(fā)展中心公共環(huán)境,以及室外道路、場地等附屬設施、配套設備的日常衛(wèi)生保潔;

3．負責垃圾的分類存放(可回收、不可回收),并設置環(huán)保建議箱和廢舊電池回收箱;營銷中心及辦公樓辦公人員可根據(jù)垃圾的分類垃圾桶進行放垃圾;

4. 每日收集、清空垃圾桶、果殼箱等,將垃圾堆放到制定地點,做到責任區(qū)內的垃圾隨產隨清;

5. 積極主動配合__集團江北計劃發(fā)展中心節(jié)日活動開展等和活動前的環(huán)境布置和衛(wèi)生準備,以及及時地清掃活動后的場地還原其本貌;

6. 在相關部門的允許下,積極配合并及時做到突發(fā)事件后的現(xiàn)場衛(wèi)生清掃工作;

7. 在衛(wèi)生保潔程中注意周圍環(huán)境變化,當發(fā)現(xiàn)有環(huán)境衛(wèi)生隱患或異常情形時,應及時、準確地告知負責人和相關方;

8. 員工必須自覺愛護環(huán)境,愛惜并保存好保潔工具或衛(wèi)生用品等。內容、程序及標準:

1.室內公共環(huán)境:樓面、墻面、頂棚、過道、電梯廳、樓梯、扶手、門窗、衛(wèi)生間、垃圾桶、燈具、開關、插座等;室外附屬設施:道路、場地、綠化帶、標牌、溝渠、外墻等。

2. 程序及周期:

(1) 、每日一次,樓面、過道、樓梯等進行自上而下、自內而外的拖、擦;

(2) 、每日一次,墻面、頂棚等利用長毛撣進行自上而下除塵、除蛛網;

⑶ 、每日一次,扶手、門窗等利用毛巾、洗滌劑等進行擦洗、除塵、除污垢;

(4) 、每日上下各一次,衛(wèi)生間進行拖、沖、刷,并開窗通風;中間進行巡掃;

(5) 、每日一次,自上而下、自內而外地收取垃圾、清空垃圾桶,并對垃圾桶外觀擦洗(若桶內較臟,利用洗滌劑進行桶內洗刷,防止異味。);

(6) 、每日一次,利用毛撣撣去燈具、開關、插座等外觀浮塵和蛛網;

(7) 、每日一次,道路、場地、標牌、綠化帶、溝渠等清掃,除去積水、雜物、枯葉(枝);

(8) 、每日一次,電梯廳衛(wèi)生清掃;

(9) 、五天一次,用吸塵器利用上班前時間清掃地毯,除去灰塵、雜物;

(10) 銷售大廳、辦公樓大廳、走廊、樓梯、衛(wèi)生間、地面不間斷的巡拖;

(11) 、根據(jù)實際進行區(qū)域消毒;

(12) 、若舉辦活動,可以根據(jù)甲方要求進行保潔。

3．標準:

(1) 、樓面、過道、樓梯、地毯等無煙頭、紙屑、積塵,干凈、明亮、;

(2) 、墻角、頂棚、扶手、窗臺、門頭等無浮塵、蛛網;

⑶ 、衛(wèi)生間內干凈,無異味,空氣暢通;

(4) 、窗戶、玻璃門、玻璃墻等明亮、干凈,并在下班后檢查門窗是否 ;

(5) 、垃圾桶內垃圾不得超出桶的2/3,且無散發(fā)刺鼻異味,外觀干凈、整潔并擺放整齊;

(6) 、垃圾分類存(擺)放,并且清晰;[ a、可回收垃圾:辦公垃圾(如:報紙、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金屬垃圾(如、易拉罐、金屬)、塑料垃圾等(如:飯盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:廁紙、過剩茶葉)、控制性垃圾(如:各類廢舊電池)、指定性垃圾(如:墨盒、復印墨粉)];

(7) 、開關、燈具等無浮塵、蛛網;

(8) 、活動室保潔根據(jù)指示進行布置,擺放整齊,無雜物、積塵、異味,空氣暢通;

(9) 、道路、場地、綠化帶等無積水、雜物、枯葉;標牌、路燈等無積塵、污垢;溝渠暢通。附:保潔項目程序方式保潔周期保潔標準室內

1、 大理石、木地板地面

2、 面磚地面

1、 利用吸塵器、塵推、清潔地面

2、 用拖布進行清潔

1、 每日推塵保潔,定期保養(yǎng)

2、 每日數(shù)次保潔

3、 每日一次不間斷巡檢

1、 干凈、光亮、無塵、無垢、無雜物

2、 無水跡、干凈無塵

3、 干凈、無塵

1、 墻體表面

2、 墻面開關

3、 踢腳線

1、 用塵撣清潔表面浮塵

2、 用毛巾清潔

3、 用毛巾,毛刷清潔

1、 每月一次

2、 每日一次

3、 每周一次

1、 無塵、無蛛網

2、 干凈、無積塵、手印

3、 干凈、無塵

1、 玻璃門

2、 玻璃

1、 用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清潔玻璃、金屬把手

2、 用抹玻璃刮、清潔劑清潔

1、 每日清潔,一周一次全面保養(yǎng)

2、 每月一次周期進行

3、 一季度一次周期進行

1、 干凈、明亮、無塵、無垢

2、 干凈、無塵、無垢、明亮

1、 欄桿、扶手

2、 臺階

1、 用毛巾、雞毛撣、清潔液保潔

2、 用拖把、地拖清潔每日三次,不間斷巡檢

1、 干凈、無積塵

2、 干凈、無塵地面、洗手臺、鏡面、小便器、蹲坑、隔板、紙簍、室內氣味用清潔劑清潔墻面、地面、鏡面,對座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬劑、潔廁靈進行消殺并噴撒空氣清新劑,垃圾簍不超過2/3每日清潔數(shù)次,垃圾及時清倒,噴撒空氣清新劑數(shù)次干凈、無塵、無尿跡、無異味、無水銹、地面干燥地面、墻面、飲水機用毛巾、地拖清潔每日一次,定時開關電源無污垢、水跡、飲水機干凈壁燈、吊燈用毛巾、塵撣清潔一季度保養(yǎng)一次明亮、無蛛網、積塵垃圾桶內外部

1、 用毛巾、清潔劑清潔表面

2、 用垃圾袋套住桶心每日清潔,及時更換垃圾袋,不間斷巡檢桶外無污跡、干凈、垃圾不超過2/3門窗、物品用毛巾、地拖清潔每日一次,具體內容根據(jù)實際要求進行物品擺放整齊,地面無積塵、墻面無蛛網室外

1、 地面

2、 地角線大掃把、水管、地刷、簸箕清潔

1、 每日兩次不間斷巡檢

2、 每季度一次沖洗地面無雜草、無泥沙、積水、雜物,地角線無積塵

1、 地面

2、 路燈

1、 用掃把、毛巾清潔

2、 用毛巾清潔

1、 每日清潔

2、 每季度一次周期進行

1、 干凈、無塵、無雜物

2、 干凈、無塵

1、 室內滅火器箱

2、 室外消防栓

1、 用抹布、清潔劑清潔

1、 每日進行

2、 定期進行干凈、無塵

1、 標識

2、 宣傳欄

3、 車棚掃把、抹布清潔每日一次干凈、明亮、無塵、無積水、無泥沙、污垢室內、室外放置藥品、噴射藥水根據(jù)季節(jié)制定計劃:

一、四季度每季一次;

二、 三季度根據(jù)實際情況增加,夏季每月至少一次干凈、無異味、老鼠蚊蠅較少應急措施:

1.接到緊急衛(wèi)生清掃通知時,應停下現(xiàn)有活及時進行通知區(qū)內的先行保潔;

2. 突發(fā)事件(如:火災)發(fā)生后,在有關部門的許可下,及時進行災后的衛(wèi)生清掃;

3．在狂風暴雨來臨時,應當即停下手中日常工作及時檢查門窗是否關好;并在風雨后將道路、場地等先行清掃(保持道路暢通),一些吹散物的還位。注意事項:

1.對燈具、草坪燈擦洗時,注意是否漏電、電源是否斷開等,以免觸電;

2. 高空作業(yè),應嚴格按《高空作業(yè)程序》進行,以確保人身安全;

3．未經允許不得私自進入辦公室等室內清掃,不得翻閱文件、檔案等;

4. 突發(fā)事件后,必須由相關部門同意,方可進行現(xiàn)場的清掃。檢查、考核:

1.每天打掃時,員工進行自檢;

2. 項目部按職責、標準每周進行一次衛(wèi)生保潔周檢,并填寫《衛(wèi)生保潔周檢表》;

3．認真接受__集團江北計劃發(fā)展中心的衛(wèi)生保潔監(jiān)督、檢查和提議,做好記錄;

4. 項目部或總公司可以進行不定期的抽檢。

第7篇 某某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務管理方案實施

某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務管理方案的實施

1、設想

企業(yè)的競爭由'產品質量、安全的環(huán)境、潔凈環(huán)境'決定的,尤其是在潔凈的環(huán)境與工作環(huán)境改善方面越來越重要,而'安全、放心、人性化'的物業(yè)管理服務已經得到當今社會及企業(yè)的普遍關注社會話題,因此引入__工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理服務已經是勢在必行了。

物業(yè)物業(yè)管理服務于__工業(yè)區(qū)的功能性價值主要體現(xiàn)于前三個層次,而附加性價值依托于后三個層次。全方位、系統(tǒng)化、層次化、多元化的綜合服務是我們的工作方向。因此本公司除了向__工業(yè)區(qū)提供一般的保安、日常保潔以外,還可以提供綠化養(yǎng)護服務。

2、物業(yè)管理服務關鍵在于不斷的值守、整理整頓與清潔維護

公司將不斷的加強對全體保安、保潔進行崗位職責和環(huán)境衛(wèi)生意識

培養(yǎng)與培訓,尤其是抓緊對新進來的保安、保潔培訓,并使之掌握

運用正常值守和保潔管理的方法和技巧,'安全優(yōu)于一切'、'衛(wèi)生

服務質量第一'是貫穿于每天的工作之中,靠的是責任、認真、負責。

3、物業(yè)管理服務管理方案實施步驟

⑴與__工業(yè)區(qū)交流、溝通直至簽約;

⑵招聘并培訓保安、保潔(5天);

⑶購置服裝及保安裝備、保潔用品,對保安、保潔進行適應性見習上崗訓練;

⑷按照__工業(yè)區(qū)作息時間進行適應性上崗考察;

⑸上崗15天后再培訓考察(試用期2個月);

⑹向__工業(yè)區(qū)匯報保安、保潔管理工作;

⑺與__工業(yè)區(qū)再交流、進行改善對策。

4、保安、保潔人員配置、分工與職責

⑴保安人員配置:2人(男);保潔人員配置:1人(男)

⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同時上班,每天晚上常住工場。周六、周日輪休;

⑶保潔周一~周日上班,周六休息

⑷綠化實行按時、按季進行施工、維護與管理,人員由公司適時安排。

zz物業(yè)管理服務有限公司

附件:保潔質量標準

一、正門、廣場

1.綠化帶、花草盆:無垃圾、無臟雜物,花草葉無枯萎和明顯積塵,花草盆側面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味,花草修剪整齊,擺放美觀。

2.所管區(qū)域道路和地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。

3.階梯:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。

4.扶手:無污跡、無水跡。

5.墻面:無污跡、無亂張貼物。

6.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

7.指示牌(包括大廈招牌):無污跡、無積塵、

8.消防栓:無污跡、無積塵。

9.出入口欄桿:無污物、無阻塞。

二、洗手間

1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。

2.墻面:無污跡、無亂張貼物。

3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

5.窗戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

6.鏡臺:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

7.洗手盆:表面光潔、無污跡。

8.鏡面:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

9.排氣口:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

10.尿槽:表面光潔、無尿跡、無污跡、無水銹跡、無煙頭、無雜物、無異味。

11.廁座:廁蓋及廁體內外表面光潔,其內無尿跡、無污跡、無水銹跡、無阻塞。

12.廁紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

13.手紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

14.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

15.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。

三、茶水間

1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。

2.墻面:無污跡、無亂張貼物。

3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

5.洗手盆:無污跡、無茶葉及雜物。

6.垃圾桶:垃圾不可超過桶蓋。

7.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。

四、電梯及走廊

1.地面:無腳印、無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無垃圾。

2.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

3.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網、無霉跡。

4.墻面:無污跡、無亂張貼物。

5.銅牌:無污跡、無積塵、無銅油跡。

6.水牌及指示牌:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

7.門戶(管井門、隔煙門、廁所門):無污跡、無積塵、無亂張貼物。

8.垃圾桶:桶體光潔無污跡、無痰跡;煙灰缸蓋上無煙頭、雜物;桶內垃圾不得超過桶口。

9.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

五、露臺(包括天臺、平臺、陽臺)

1.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。

2.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。

3.地面:無堆放雜物、無垃圾、無污跡。

六、垃圾房無堆積垃圾。垃圾做到日產日清。做好垃圾袋裝化,將所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散放垃圾。可做廢品回收的垃圾,要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味,經常噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害。

七、消殺無蠅、少蚊、少蟲。

八、滅鼠、滅蟑螂

第8篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：檔案建立

華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:檔案建立

14.小區(qū)檔案建立與管理

建立j華庭的資料檔案,加強資料檔案的管理,對于保存小區(qū)的歷史信息,維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于樓宇及設備設施的檢查、維護、更新和住戶的溝通、聯(lián)系,作用不可低估。

(1)管理內容

a.工程檔案:從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施資料等;

b.住戶檔案:所有住戶購(租)房合同(復印件),住戶基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等;

c.商場檔案:商場名稱、經營范圍、審批手續(xù)、交費情況、經營情況等;

d.管理檔案:綠化資料、日常巡查、(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄、車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、監(jiān)控錄像、各類活動的照片資料、維修記錄、設備運行記錄、有償服務記錄、會議記錄、榮譽資料等;

e.財務檔案:逐年形成的小區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;

f.文件檔案:有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等。

(2)管理措施

a.制訂檔案管理制度,并嚴格執(zhí)行;

b.按照檔案管理要求,分門別類,編目造冊,方便查閱,利于管理;

c.專人管理,責任到人,存放有序,管理規(guī)范;

d.配置專門的檔案管理用房和必要的設備設施,以滿足檔案管理要求;

e.根據(jù)檔案資料的形式、性質,采取不同的管理手段,科學管理,確保檔案資料完整、安全;

f.實現(xiàn)電腦化管理,提高管理水平。

第9篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：早期介入

華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:早期介入

小區(qū)的物業(yè)管理大體上分為早期介入顧問管理、接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、社區(qū)文化建設等方面,在實際操作中,應根據(jù)各階段的特點,有重點、有步驟地逐項落實。

1.早期介入顧問管理方案

在物業(yè)管理早期介入階段,通過顧問咨詢,從物業(yè)管理的角度,對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配套、設備選型等方面提出合理化意見和建議,使之既符合物業(yè)管理的要求,又滿足廣大業(yè)主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質量,節(jié)約成本。根據(jù)j華庭工程進展情況,特制訂如下方案:

(1)咨詢內容

a.從政策法規(guī)的角度,提供有關物業(yè)管理的意見和依據(jù);

b.從物業(yè)管理的角度,對以下方面提出合理化意見:

園區(qū)的規(guī)劃設計

建筑設計和選材

環(huán)境整體設計

標識系統(tǒng)的設計、配置

綠化設計

其他公建配套設施配置

消防設施配置

安全監(jiān)控系統(tǒng)配備選型

隱蔽工程施工

熟悉掌握物業(yè)管理法規(guī)政策、做到有法可依,有章可循;

a.(2)管理措施

b.學習運用各類專業(yè)技術知識,提高早期介入的專業(yè)技術含量;

c.制訂早期介入計劃,積極穩(wěn)妥地開展工作;

d.參與有關工程聯(lián)席會議協(xié)調各方面關系;

e.深入基層,刻苦鉆研,確保顧問咨詢質量。

第10篇 物業(yè)保安管理部班長考核方案

物業(yè)(保安)管理部班長考核方案

(一)考核綱要

課目:班長考核

目的:檢驗階段性訓練效果,為部門建設選拔優(yōu)秀人才,激發(fā)比、學、趕、幫、超的練兵熱情,提高管理人員素質。

內容:一.業(yè)務知識考核(筆試)

二.演講

三.單兵隊列1-8

四.擒敵拳與車輛指揮動作

五.體能測試(3km、100m以及俯臥撐100)

六.教學法與班隊列

七.處突方案評估

方法:全隊統(tǒng)一組織,分項實施

時間:一個小時

地點:訓練場或考核場

要求:一. 服從命令,聽從指揮;

二.充分發(fā)揚'爭第一'的精神,比出素質,賽出風格;

三.組織嚴密,將考技術與練作風緊密結合。

器材準備:

一. 人員著裝,迷彩服、迷彩鞋(體能時不限)

二.場地提前20分布置;

三.考核成績統(tǒng)計由辦公室人員完成;

(二)考核評分標準

1.單個軍人隊列動作

(1)標準:著裝整齊,儀容儀表嚴整,姿態(tài)端正,精神飽滿,動作迅速、準確,協(xié)調一致,干凈利落,快速有力,節(jié)奏明朗,力度感、定位感強,滿分為20分;

(2)扣分:動作失誤一次扣1分;違反隊列紀律一次扣2分;動作懶散扣5分;

2.車輛指揮手勢

(1)標準:著裝整齊,儀容儀表嚴整,姿態(tài)端正,精神飽滿,指揮動作舒展、大方,協(xié)調一致,干凈利落,節(jié)奏感、力度感、定位感分明,滿分為15分;

(2)扣分:同上

3.教學法

(1)標準:著裝整齊,姿態(tài)端正,精神飽滿,語言表達流利,口令清晰,聲音洪亮,清楚正規(guī),講做協(xié)調一致,組織有條不紊,鎮(zhèn)定自若,指揮示教位置合理,講解內容全面,示范性強。(50分);

(2)扣分:語言不流暢,重復一次扣1分;示范動作僵硬,無力度,總評扣3分;出入列動作不正規(guī),指揮位置錯誤扣1分;聲音不夠洪亮,總評扣2分;講做結合不緊密,總評扣2分;

4.擒敵拳

著裝整齊,精神飽滿,氣質較佳,動作連貫、迅猛、狠、準,節(jié)奏感、力度感強,舒展大方,身體靈活,動作一步到位(滿分10分)。

5.演講考核標準

著裝整齊,精神飽滿,氣質較佳,姿態(tài)端正,儀容嚴整,語言流利,口齒清楚,聲音洪亮,內容全面、樸實,層次分明,條理清晰,有鮮明的中心。

6.班隊列

(1)標準:著裝整齊、儀容嚴整、精神飽滿、口令清晰、生硬洪亮; 自身工作標準,示范作用強,組織縝密,條理清晰(滿分50分);

(2)扣分:語言不流暢,出現(xiàn)一次扣1分;指揮位置出錯一次扣1分,口令不正規(guī)、清楚扣1分;自身動作不標準扣5分。

7.體能評分標準(附表)

體能評分標準(共50分)

(三)班長考核評定表

1.物業(yè)管理部班長考核總表(附圖)

物業(yè)管理部班長考核總表(250分)

2.演講評核表

演 講 評 核 表

3.車輛指揮評核表

車輛指揮手勢考核評分表

4.教學法評核表

隊列教學法考核表(30分)

5.單個軍人隊列評核表

單個軍人隊列動作考核表

6.體能評核表

體能測試評分表 (50分)

第11篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：接管驗收

華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:接管驗收

2.接管驗收方案

為確保小區(qū)的環(huán)境、建設和設備設施符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求,維護業(yè)主的合法利益,滿足業(yè)主的質量要求,方便日后的物業(yè)管理,特制訂接管小區(qū)方案。

(1)管理內容

a.了解接管物業(yè)的基本情況;

b.編制《j華庭物業(yè)接管驗收計劃》,確定驗收的標準、方法和日程安排;

c.與開發(fā)、設計、施工單位一起,依照接管驗收標準,對小區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改;

d.與開發(fā)、施工單位一起,對小區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場復驗,直至符合規(guī)定的要求和標準;

e.與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行小區(qū)物業(yè)交接:

核對、接收各類房屋和鑰匙;

核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;

核對、接收各類設備設施;

核對、接收各類標識標牌。

(2)管理措施

a.抽調管理、業(yè)務骨干,組建接管驗收小組,負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作;

b.制訂接管驗收規(guī)程;

c.掌握接管驗收的標準和程序;

d.提高對接管驗收重要性的認識;

e.實事求是地開展接管驗收工作;

f.按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。

第12篇 __家園物業(yè)日常管理方案：前期介入

盛世家園日常管理方案:前期介入

日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理等八個專題進行敘述。

第一章前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、協(xié)助做好銷售工作,力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點

盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務的補充協(xié)議,并嚴格按照協(xié)議規(guī)定密切配合,提供物業(yè)管理的優(yōu)質服務。為此,從樓盤銷售開始,管理處人員將做好以下工作:

1.協(xié)調配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作:

2.做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作:

3.做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作,做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作:

4.做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。

二、開展業(yè)主服務需求凋查

在銷簋部門的幫助下,協(xié)調小組在入住前將進一步開展業(yè)主需求調查以了解居住區(qū)內業(yè)主的年齡結構、文化層漢、興趣愛好及各類服務需求,并臧調查結果進行統(tǒng)計、分析,使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進業(yè)主。同時,與e地產集團共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動,集中了解業(yè)主反饋的信息。

三、進行物業(yè)交付前的實操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎上,與e地產篥團攜手,做好以下

各項前期準備工作:

(-)協(xié)助e地產集團銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關問題;

(二)提供相關專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案;

(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內交通管制方案及保安崗事設置方篥:

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設備的安裝調試:

(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量;

(六)建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系,開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作:

(七)針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

四、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對物業(yè)的了解,本著'對業(yè)主負責,對e地產集團負責'的宗旨,對盛世家園居住區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收(詳見4e iso9001體系文件)。

五、承擔前期介入所需費用

按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例,物業(yè)管理前期介入所需費用應由房地產開發(fā)商承擔,但是,考慮到e地產(集團)公司對e物業(yè)的一貫支持,我司愿意承擔e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用,金額為人民幣19.02萬元(詳見《e盛世家園前期介入費用測算表》)。

e盛世泉目前期介入費用測笫表項災項目名稱計 算 式支出金額(元)

員工工資項目經理1人5000元/人。月×1人×12月150000

3人1000元/人。用×3人×12月

護衛(wèi)員3人1500元/人,月×3人×12用

人員辦證費6人×400元/人2400

辦公費用(//b公消耗品、通訊、交通等)2000元/用×12用24000

四員工培訓7人×250元/人1750

五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000

維修材料費500元/月×12月6000

臺計:19015元

第13篇 物業(yè)管理內容模式方案

物業(yè)管理內容模式方案

我,一個從默默無聞的小角色,做到現(xiàn)在算是能獨擋一面,心中總有些想法。今天,我想把自己從業(yè)六年多來的一些經驗寫出來,與各位同行共勉。首先與大家共享的就是我的物業(yè)管理方案,請各位行家多提寶貴意見。

前 言

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今天的狀況,社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表現(xiàn)在規(guī)范化和精細化的管理上,各大物業(yè)公司經過多年的精心運作,在規(guī)范化和精細化服務上已形成了一套很完善的制度,如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起,那么除了做好規(guī)范化和精細化服務外,經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務,將如晴天霹靂,一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細化服務闡述物業(yè)管理的過程,并介紹幾種人性化的新穎服務內容。

管理目標

一、管理目標:

1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月,達到深圳市安全文明(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標準;

2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月,達到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準;

3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月,達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準;

4、小區(qū)實行封閉式管理,護衛(wèi)班實行24小時值班,確保業(yè)主和住戶生合財產安全;

5、小區(qū)清潔實行專職保潔員責任制,保證小區(qū)內24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;

6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理,車輛憑卡進出,無卡無證車輛禁止駛出小區(qū),所有外來車輛未經許可不得進入小區(qū);

8、水電維修班實行24小時值班制度,業(yè)主遇到問題隨叫隨到,公共機電設備運作正常,設備完好率100%;

9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;

10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍,每年社區(qū)文化活動不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;

11、實施不少于10項的特約服務,把物業(yè)的服務內容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

二、分項指標:

1. 房屋完好率: 100%

2. 房屋零修、急修及時率: 99%

3. 維修工程質量合格率: 100%

4. 管理費收繳率: ≥98%

5. 綠化完好率: 99%

6. 清潔、保潔率: ≥99%

7. 道路完好率及使用率: 100%

8. 化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%

9. 排水管、明暗溝完好率: 100%

10. 路燈完好率: 100%

11. 汽車場完好率: 100%

12. 公共文體設施、建筑小品完好率: 100%

13. 小區(qū)內重大刑事案件發(fā)生率: 0

14. 小區(qū)內治安案件發(fā)生率: ≤1/年

15. 消防設施、設備完好率: 100%

16. 火警發(fā)生率: ≤1%

17. 火災發(fā)生率: 0%

18. 違章發(fā)生率: 2%

19. 違章處理率: 100%

20. 用戶有效投訴率: ≤2%

21. 有效投訴處理率: 100%

22. 管理層員工專業(yè)培訓合格率: 100%

23. 特種作業(yè)員工持證上崗率: 100%

24. 維修服務回訪率: ≥30%

25. 業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率: ≥98%

服務特色(“菜單式”服務模式)

一、 實行“菜單式”服務模式

即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外,還提供了多種多樣的特約服務,將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中,并明碼標價,除公共服務是必選的項目外,客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務,并支付相應的費用。

二、快速、完善的服務形式:首按責任制 三分鐘服務承諾

1、首按責任制

每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議,任何一位員工接到建議后,統(tǒng)一傳遞到辦公室,并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時間內處理完畢,因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方,爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天,一般不超過一周,特殊情況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄,并告知第一接待人。

2、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客戶的建議時,應及時將客戶的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應的服務,這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時間內,趕到現(xiàn)場為客戶服務。

三、突出、貼心的文明禮貌:三米微笑服務 站立式服務

1、三米微笑服務

管理處人員見到客戶必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時,必須自然微笑示意,微笑時以露出八顆牙齒為標準,等客戶到身邊時,輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時,也必須遵守三米微笑服務原則。

2、站立式服務

站立式服務表現(xiàn)在:(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不同,應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務,早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時,在客戶進門時,也必須站立并微笑致意,客戶離開時,也必須站立微笑送別,并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務時間

1、 護衛(wèi)班實行24小時專人服務,客戶有任何需求可以得到最及時的服務。

2、 維修班實行24小時專人服務,客戶普通維修事項可以得到是及時的服務,有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、 客戶服務中心實行16小時專人服務,并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話,以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客

戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應第一時間趕到事故現(xiàn)場,給予客戶最及時的關懷與幫助。

4、 管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū),隨時待命,以便為客戶提供服務。

五、豐富的社區(qū)文化活動

豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來,變客戶被動接受管理處提供的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個小區(qū)中形成一種獨特的文化氛圍,一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經營服務

常規(guī)的物業(yè)服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng),對公共場所進行管理,對全體客戶提供共同的服務,而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務,不僅僅是物業(yè)服務內容的深入,也大大方便了客戶的生活,同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務內容。

七、實行完全的封閉式管理

第14篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)方案管理

物業(yè)管理手冊:物業(yè)方案管理

1 總則

1.1 物業(yè)管理方案是物業(yè)管理策劃的具體表現(xiàn),是物業(yè)管理工作開展的依據(jù)和前提。各項目所在公司和物業(yè)分公司必須遵照管理公司批準的物業(yè)管理方案開展工作。

1.2 各物業(yè)分公司在制定物業(yè)管理方案時必須遵循'基于事實的決策方法'原則, 將物業(yè)服務策劃建立在信息收集和數(shù)據(jù)分析的基礎上,進行必需的市場狀況、顧客 需求的調查和分析。

1.3 制定《物業(yè)管理方案》或針對某項具體任務的服務方案,須與管理公司的制度 規(guī)定保持一致。

1.4 物業(yè)服務策劃是一個動態(tài)的、持續(xù)的過程,是將顧客需求和期望轉化為內部管 理規(guī)范的重要途徑,各物業(yè)分公司管理層應重視物業(yè)服務策劃工作,不斷總結和提 高策劃水平和工作效率。

2 相關職責界定

2.1 物業(yè)分公司負責根據(jù)物業(yè)管理部確定的原則、指標及目標進行物業(yè)服務策劃及 相關的物業(yè)市場和顧客需求調查工作,編制物業(yè)管理方案及各項服務專案,并組織 實施。

2.2 項目所在公司負責審核《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》,并將 其納入本公司《項目經營策劃書》。

2.3 項目所在公司負責根據(jù)管理公司批準的《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管 理方案》與物業(yè)分公司簽訂目標管理責任書。

2.4 管理公司物業(yè)管理部負責根據(jù)項目情況提出物業(yè)管理方案制定原則,確定方案 中的經濟指標、質量目標,指導各物業(yè)分公司開展市場調查和物業(yè)管理方案編制, 并審核《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》。

2.5 管理公司經營管理委員會負責審批《整體物業(yè)管理案》、《分期物業(yè)管理方案》。

3 物業(yè)服務策劃時機

3.1 根據(jù)物業(yè)服務運作特點,需要進行物業(yè)服務策劃的情形包括(不限于):

a) 針對項目所在公司新開發(fā)項目(分期開發(fā)項目)進行的物業(yè)服務策劃,根據(jù)

策劃結果編制整體(分期)物業(yè)管理策方案;

b) 對外承接物業(yè)項目時進行的物業(yè)服務策劃,根據(jù)策劃結果編制整體物業(yè)管理 方案,須在委托方要求的期限前獲得批準并遞交;

c) 進入前期物業(yè)管理階段的物業(yè)項目,進行的物業(yè)服務內容再策劃,根據(jù)策劃 結果調整物業(yè)管理方案,須在入伙前獲得批準;

d) 進入正常運營階段的物業(yè)項目,定期(年度)進行物業(yè)服務策劃,根據(jù)策劃結 果調整物業(yè)管理方案;

e) 進入正常運營階段的物業(yè)項目,新增服務項目時進行的專項服務策劃,根據(jù) 策劃結果補充物業(yè)管理方案內容;

f) 進入正常運營階段的物業(yè)項目,因改進服務質量或參加評比創(chuàng)優(yōu)進行的專項 服務策劃,根據(jù)策劃結果調整物業(yè)管理方案。

3.2 各類物業(yè)服務策劃均由物業(yè)分公司(籌備處)負責完成,并以書面文件形式表達, 包括針對物業(yè)項目整體服務形成的物業(yè)管理方案,以及針對某項具體服務任務形成 的專項服務方案或專項工作方案。

3.3 針對au_地產新城市新開發(fā)項目,《整體物業(yè)管理方案》應作為項目所在公司項目經營策劃書的一個必需組成部分,在新城市新項目第一期,與施工圖預算同步 完成上報。

3.4 針對au_地產分期開發(fā)項目,還應分期編制《分期物業(yè)管理方案》作為每期項

目經營策劃書的必需部分,如當各期開發(fā)的建筑形態(tài)與所在城市前期開發(fā)的建筑形 態(tài)差異不大,則在建筑單體方案審批完成后 20 天上報,如與所在城市前期開發(fā)的建 筑形態(tài)差異太大,可與施工圖預算同步完成后上報《分期物業(yè)管理方案》的編制。

3.5 對外承接物業(yè)項目時,物業(yè)管理方案應作為物業(yè)分公司投標文件的重要組成部 分,是投標報價的主要依據(jù)。

3.6 所有進入正常運營階段的物業(yè)項目,物業(yè)分公司應定期(至少每年一次)對物業(yè) 管理方案進行評審和更新,對新服務內容、服務質量改進等專項工作還必須有針對 性地進行策劃。

4 物業(yè)管理方案編制

4.1 各類物業(yè)服務策劃必須根據(jù)策劃對象的涉及的范圍、項目定位、市場環(huán)境因素,以及au_物業(yè)服務標準等,對以下方面進行明確:

a) 物業(yè)服務承諾和服務標準;

b) 特定項目的物業(yè)服務任務、過程及其活動;

c) 適宜的組織機構、人員編制及組建(人員到位)安排;

d) 確保服務有序運作所需的管理文件和資源;

e) 為保證服務質量所需的監(jiān)督、檢查、評價活動,以及滿足要求的判定準則;

f) 財務測算等。

4.2 物業(yè)分公司(籌建處)在針對新開發(fā)項目進行物業(yè)服務策劃時,應按管理公司《物 業(yè)服務市場調查指引》、《顧客需求調查指引》的規(guī)定進行系統(tǒng)的調查和分析,并按《物業(yè)管理方案編制要點》的規(guī)定形成《整體物業(yè)管理方案》和《分期物業(yè)管理 方案》。

4.3 《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》編制完成后,物業(yè)分公司(籌備 處)總經理負責組織相關專業(yè)人員參與方案評審,并形成書面評審記錄。方案評審應考慮的方面包括(不限于):

a) 是否符合企業(yè)理念、承諾及管理模式;

b) 是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī);

c) 是否能夠保障物業(yè)服務合同所規(guī)定的目標、標準的實現(xiàn);

d) 資源配置及各項管理服務費用的設立、測算是否合理;

e) 方案是否具有可操作性;

f) 方案有無創(chuàng)新性。

4.4 《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》經評審完善后,由項目所在公 司經營委員會負責審核,并作為項目所在公司《項目經營策劃書》的一部分報管理 公司經營管理委員會批準,管理公司經營委員會對方案的主要指標要書面批復。

物業(yè)管理方案(含物業(yè)服務成本、收費標準等)上報時間:新城市項目第一期,與施工圖預算同步完成上報

已有開發(fā)項目的城市,當各期開發(fā)的建筑形態(tài)與所在城市前期開發(fā)的建筑形態(tài)差異

不大,則在建筑單體方案審批完成后20天上報,如與所在城市前期開發(fā)的建筑形態(tài)差異太大,可與施工圖預算同步完成后上報

4.5 對外承接項目時編制的物業(yè)管理方案按本手冊 6.1 節(jié)規(guī)定執(zhí)行,由經項目所在 公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準。

5 項目開發(fā)期間的物業(yè)管理方案執(zhí)行與修訂

5.1 《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》經正式批準后,管理公司相關 職能部門、項目所在公司、物業(yè)分公司均必須嚴格執(zhí)行。項目所在公司內部制訂的 管理制度,以及管理公司職能部門對物業(yè)分公司的工作指令均必須保證與管理方案 協(xié)調一致。

5.2 為保證物業(yè)管理方案的切實執(zhí)行,項目所在公司依據(jù)《整體物業(yè)管理方案》、

《分期物業(yè)管理方案》分別與其下屬的物業(yè)分公司簽訂《整體物業(yè)管理責任書》、

《分期物業(yè)管理責任書》,并按本手冊第 4.2 節(jié)的規(guī)定實施目標責任制考核。

5.3 新開發(fā)項目的物業(yè)管理方案執(zhí)行過程中,因項目條件發(fā)生變化的可根據(jù)項目開 發(fā)實際情況對物業(yè)管理方案進行調整、修訂,凡涉及目標變更的必須經管理公司經 營委員會批準。對不涉及目標變更的修訂,由項目所在公司審批,報管理公司物業(yè) 管理部備案。

6 項目正常運營后的物業(yè)管理方案評審與修訂

6.1 物業(yè)項目進行正常運營后,各物業(yè)分公司應對管理方案進行定期評審,以保證 管理方案內容充分、適用。管理方案的適宜性評審至少每年一次,可與管理評審同 時進行。

6.2 為保證物業(yè)管理方案定期評審工作的有效性,物業(yè)分公司總經理應在方案評審 前組織必要的顧客滿意調查和需求分析,以及行業(yè)市場調查工作。

6.3 因顧客需求、經營環(huán)境變化需變更原管理方案,或新增服務內容時,必須重新 進行相應的物業(yè)服務策劃,修訂物業(yè)管理方案,針對變更內容或新增服務項目明確

規(guī)定:

a) 服務承諾、服務方式、活動和控制要求;

b) 需制訂的內部運作(執(zhí)行和檢查)規(guī)范文件;

c) 顧客溝通事項和內容,以及發(fā)布必要的公開文件;

d) 所需資源條件及提供安排;

e) 變更(新增)服務過渡時限、方法和控制措施等。

6.4 進入正常運營階段的物業(yè)管理方案的任何修訂之前,均應與業(yè)主委員會達成一 致意見。修改內容凡涉及目標變更的必須經管理公司經營委員會批準,對不涉及目 標變更的修訂,由項目所在公司審批,報管理公司物業(yè)管理部備案。

6.5 修訂后物業(yè)管理方案應作為項目所在公司與物業(yè)分公司簽訂《年度物業(yè)管理責 任書》的依據(jù)之一,并按本手冊第 4.2 節(jié)的規(guī)定實施目標責任制考核。

7 相關文件與記錄

7.1 wdwy-wi-mm410

1 物業(yè)服務市場調查指引

7.2 wdwy-wi-mm4102 顧客需求調查指引

第15篇 某物業(yè)項目財務管理方案

物業(yè)項目財務管理方案

一、財務管理

1.財務管理原則

項目財務人員將定期提供本項目的成本費用支出報表及相關情況的分析與說明;

對于大宗物品、設備設施的采購,物業(yè)管理公司將在招標方相關部門的領導和指導下,配合執(zhí)行有關采購決策,協(xié)助招投標管理和投標人考察,以保證產品的質量與價格符合本項目的要求;

2.財務管理規(guī)定與措施

嚴格執(zhí)行預算(月計劃)審批制,超預算(月計劃)支出應事先以請示報告的方式進行報批,待批準后方可執(zhí)行;

大宗物品、設備設施的采購應訂立合同,合同的審批,按公司規(guī)定的程序執(zhí)行;

單價超過1000元的物品采購,應有三家進行比價,力爭達到質優(yōu)價優(yōu);

日常消耗品(如清潔用品)的采購,應執(zhí)行定期尋價的原則,以確保采購價格與市場價格相吻合,并低于市場價格;

辦公用品的使用,應按照部門實行領用和登記制,以杜絕浪費和冒領,并減少不必要的開支;

相關人員通訊費用的報銷,應按照相應的標準執(zhí)行,并盡可能與實際工作需要接近,不斷進行完善。

二、供應商管理

1.供應商管理的主要內容

大宗物品采購實行預算審批制;

遵循公開公正的公平的方式及選擇最合