物業(yè)公司工程管理制度是確保物業(yè)設施設備正常運行，保障業(yè)主生活質量和安全的重要工具。它旨在規(guī)范工程部門的工作流程，提升服務效率，降低運營成本，預防設備故障，增強客戶滿意度，并為物業(yè)公司的長期發(fā)展奠定堅實基礎。
包括哪些方面
物業(yè)公司工程管理制度主要包括以下幾個方面：
1. 設備管理：涵蓋設備的采購、安裝、保養(yǎng)、維修和更新，確保設備的高效運行。
2. 工程人員管理：規(guī)定工程人員的職責、培訓、考核及行為規(guī)范，提升團隊專業(yè)素質。
3. 應急處理：制定應急預案，針對突發(fā)設備故障或災害事件進行快速響應。
4. 能源管理：優(yōu)化能源消耗，節(jié)約成本，實現環(huán)保目標。
5. 維修保養(yǎng)計劃：定期進行設施設備的檢查和維護，預防潛在問題。
6. 項目改造與升級：針對老舊設施進行改造升級，提升服務質量。
7. 合同與供應商管理：規(guī)范與第三方供應商的合作，保證服務質量。
重要性
物業(yè)公司工程管理制度的重要性不容忽視：
1. 保障業(yè)主權益：良好的工程管理能確保業(yè)主享受安全、舒適的生活環(huán)境。
2. 提升企業(yè)形象：高效、專業(yè)的工程服務有助于樹立物業(yè)公司良好口碑。
3. 控制成本：通過科學的管理制度，可以減少不必要的維修費用和資源浪費。
4. 防范風險：預防設備故障，降低因設備問題引發(fā)的安全隱患。
5. 促進持續(xù)發(fā)展：穩(wěn)定的工程運行是物業(yè)公司可持續(xù)發(fā)展的基石。
方案
為實施有效的物業(yè)公司工程管理制度，建議采取以下措施：
1. 制定詳細的操作規(guī)程：明確每個設備的操作步驟和注意事項，防止誤操作。
2. 建立培訓機制：定期對工程人員進行技能培訓，提高其專業(yè)能力。
3. 實施績效考核：根據工作表現和任務完成情況，對工程人員進行公正評價。
4. 引入智能化管理系統(tǒng)：利用現代信息技術，提高設備監(jiān)控和管理效率。
5. 定期審計：對工程管理進行定期審查，確保制度的有效執(zhí)行。
6. 加強溝通與反饋：建立與業(yè)主的溝通渠道，及時了解設施問題，提高服務質量。
物業(yè)公司工程管理制度的建立和完善，對于提升物業(yè)公司的綜合管理水平和服務質量至關重要。只有通過不斷優(yōu)化和實踐，才能確保工程管理的高效運行，為業(yè)主創(chuàng)造更優(yōu)質的生活空間。
物業(yè)公司工程管理制度范文
第1篇 物業(yè)公司工程事務部管理范圍
物業(yè)公司工程事務部管理范圍
1).在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內,開展工程維修的業(yè)務管理工作,對業(yè)務發(fā)展中遇到的重大問題,提出處理意見、解決方法,經報公司批準決定后貫徹落實。
2).根據公司建立的綜合管理體系,負責重大環(huán)境因素的識別與評價。
3).負責組織和監(jiān)督各物管中心工程部確定提供和所需的基礎設施。
4).負責工程分包過程的管理和控制。
5).負責監(jiān)督各物管中心環(huán)境檢測與測量控制。
6).根據公司要求,依據綜合管理體系文件,指導、監(jiān)督、協(xié)調、檢查各物管中心對物業(yè)的建筑、設備維護的管理工作。
7).根據業(yè)務需要,為各物管中心提供工程管理咨詢服務。
8).協(xié)助公司搜集、登錄相關法律、法規(guī)與行政法規(guī)、主管部門條例,以及相關標準。
9).組織工程專業(yè)技術人員,交流、研討有關建筑設備的管理課題。
10).完成本部門的管理目標:
設備完好率達98%
設備運行事故及時處理95%
房屋完好率達95%
報修及時處理率達95%
第2篇 物業(yè)公司工程管理類標準制度
物業(yè)公司工程管理類標準
1.目的
建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準,進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務項目的工程管理。
2.范圍
本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務項目。
3.管理標準
分項內容 服務標準
前期介入、分戶驗收、接管驗收:
見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內容及標準》
裝修服務:
在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主
物業(yè)公司應根據政府相關規(guī)定和當地生活習慣確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應根據公司規(guī)定裝修時間或當地法規(guī)要求進行巡查
物業(yè)服務中心根據項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間
業(yè)主的裝修申請在三個工作日內辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務協(xié)議》
物業(yè)公司應在交房前對各種戶型存在的設計缺陷、共性問題進行識別,制訂應對措施。制定裝修指引,針對客戶可能出現的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進行指導。提示改動部分不在質保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求
裝修前對裝修的注意事項及室內的設施布置情況向業(yè)主進行交底說明
每日必須對裝修現場進行巡查,涉及結構或政府要求申報內容,必須由業(yè)主提供申報結果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改,報告政府,證據保留
裝修結束后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收
裝修完畢后,房屋裝修檔案需進行存檔
遺留工程處理:
各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄,交房半年內,跟進地產公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決
形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避免類似問題再出現
工程檔案資料:
各個物業(yè)服務中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責任管理,電子目錄上報公司,項目負責人為第一責任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。新項目驗收時,地產公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收
設備臺帳:
在交房后三個月內建立設施設備臺帳
所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設備卡》,貼于或懸掛于設備上;由于部分設備無法張貼《設備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標識
節(jié)能降耗:
在項目交房一年內應根據具體情況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應建立節(jié)能降耗指標,并力爭持續(xù)改進
公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈(聲控燈不適合節(jié)能燈,但可以適當控制照明數量與減小燈泡瓦數),并采用控制開啟時間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進行節(jié)約;其它能耗資源的控制使用
各物業(yè)服務中心應根據具體情況建立《節(jié)能降耗制度》,并進行落實
中央空調通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅動、風機起停控制和實施熱量計量管理等措施來控制能耗
維養(yǎng)計劃:
各項目應制訂各類設施設備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行,保留記錄
維修保養(yǎng)計劃應包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設備(吊船、擦窗機等)等
維養(yǎng)計劃必須與年度預算相結合
設備房管理:
設備房內外應有相應的標識,按照公司統(tǒng)一標準制作
現場的作業(yè)指導書齊備有效,各類設備維修檢修記錄完整。相關管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻
配備足夠的滅火器和應急燈,通風良好
設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識;重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識
各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標示正常,無“跑、冒、滴、漏”現象,責任人明確
設備房中重要設備上端如有排污管等設施時,應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施,做好防護措施,以保證重要設備的使用
重要設備房內(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設備房內環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下,相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設施并定期消殺,上述設備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈
設備房內嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品
應該有外來人員登記制度
水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況
設備房及庫房中均應采用防爆型開關、燈具
噪音污染嚴重的設備應采用防噪設施
設備房鑰匙由工程部專人負責管理
供配電系統(tǒng)管理:
屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄
管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整
高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護設施
公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關閉狀態(tài)并配有設備標識、警示標識。臨時取電必須穿管、作出警示防護要求
動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏,功能完好,指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆
電容補償柜功率因數能手動、自動調節(jié)控制。補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補償控制手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數:不小
于00.9
高低壓配電柜內部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味;配電回路標識清楚準確
高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質
酸性蓄電池經常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋
發(fā)生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時
發(fā)電機設備:內燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏; 發(fā)電機、柴油內燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動;柴油發(fā)動機轉速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求;備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質期到期前,應妥善處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應及時更換;必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;備有符合要求的切換開關裝置;發(fā)電機接地可靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發(fā)電機轉換開關應打在自動位置。每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘
電梯管理:
電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
電梯運行穩(wěn)定,開關門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響
合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內
門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好
限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關的可靠性
供方應有資質,每月檢修至少一次,有檢修記錄
電梯機房地面應鋪裝或進行油漆,門窗應有防飄雨設施
保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標規(guī)定范圍內
轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物,無油污,無積水
繼電器接觸器觸點應吻合,無積碳和熔焊現象?？刂票P、各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導線編號清楚無誤
盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯
滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻
緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏,無銹蝕
傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠
鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內最大斷絲數不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%
安全觸板的動作應靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內能用手將門撥開
物業(yè)公司應制訂相關的應急預案,如:電梯困人、發(fā)生火災、自然災害等
電梯機房應有通風降溫設施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位
運行出現故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應在15分鐘內到達現場做相應的救援處理
給排水系統(tǒng)管理:
水泵運行無異響,無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應小于3滴/分,填料密封泄漏應小于10滴/分。)潤滑油箱內不能混入水分,油位在油標范圍內,具體操作參考水泵說明書
設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時間進行清洗及水質檢測
限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案
高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調節(jié)器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗
下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積
污水泵運轉時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉換開關處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值
常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉,避免污染環(huán)境與浪費電能
綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應措施保障安全
建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃
水泵房有報警設施,防止爆管
有排水溝和防溢水設施:
生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網。有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置
管線上有流水方向指示:
生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應的通風措施確保安全
智能化系統(tǒng)管理:
可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標識清楚正確。室外機、圍墻機安裝牢靠
門禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固
周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固
停車場道閘系統(tǒng):服務器及管理附屬設備運行正常,數據完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉軸潤滑轉動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固
監(jiān)控攝像機:內外部清潔無塵,云臺轉動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定
巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數據完整、采集底座顯示正常,采集數據正常
背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯接可靠、 揚聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正?，F象
按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。根據電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進行調整,如有必要可以增容或者部分內容的單獨存儲
消防系統(tǒng)管理:
消防控制中心主機、消防聯動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內設有報警
記錄
消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常
噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查,同時按比例進行抽檢
消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯動測試記錄。設施功能完備無損壞
開消防結合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置
消防系統(tǒng)應保持在自動狀態(tài),可在消控室內加自動改手動按鈕
定期進行末端壓力檢查,以確保在正常值內
卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確
對消防系統(tǒng)應有檢測計劃,并在一定周期內覆蓋全部設施
采暖系統(tǒng)管理:
鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內,安全附件靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好
嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作
鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固
市網供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。儀表應至少應每兩年定期請技術監(jiān)督部門檢驗認可
換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。設備應根據水質和介質實際情況,定期的檢查和清洗
熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行
市網供熱時,為防止水擊,開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結水排凈,待排出全是蒸汽為止
分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕
電加熱采暖:電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠
空調系統(tǒng)管理:
冷卻塔內填料3-5年進行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設有防鼠蟲措施,濾網清潔,冷凝水暢通,轉動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全
風機盤管、風口、翅片等至少應半年清洗一次;中央空調新、回風機組過濾網至少每10天清洗一次
冷卻塔設備、冷水機組設備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進行調試,冬季結冰地區(qū)需要有防凍措施
冷卻水水流開關、冷凍水水流開關(或其他類型傳感器)應穩(wěn)定可靠。其輸出參數應與冷水機組要求相匹配
房屋本體及附屬設施管理:
房屋主體承重結構部位無變形、裂縫、腐蝕現象
每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網線、中性點接地,設備層的避雷帶、網的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復
空置房水電控制閥門應處于關閉狀態(tài)
內外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損
屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前,均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計
小區(qū)內棟號有明顯標志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標識圖
各種休閑娛樂設施轉動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角
兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色彩活躍,物品整齊
北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放
所有鋼構、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮
木作的翻新和油漆應每年進行一次
操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施,應設置使用說明,做好相應的安全警示
活動區(qū)域要有開放說明、設施使用說明、溫馨提示
景觀照明根據實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護完好,無破損線路,盡量使用安全電壓
加建改造管理:
造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關數據,如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等
技術交底:需要說明施工細節(jié),重要位置的相關要求,注意事項,施工工藝,相關材料標準,任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關規(guī)定
特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料
新工藝新材料必須符合相關規(guī)定,如使用標準,安全標準,環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準
工具管理:
各部門應建立個人工具及公用工具領用臺賬,并指定責任進行管理
員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工賠償;如屬正常使用損壞則可以經主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)
大型公用工具使用除應遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)
公用工具中的計量器具應定期送檢,檢驗后合格的方可使用
計量儀器儀表管理:
購買儀器儀表時,必須附有技術監(jiān)督部門認可的廠家生產檢驗合格證;并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構檢驗,出具檢驗報告結果,并有效標識
對于公司和專業(yè)機構均無法檢定的專用儀器儀表(設備),由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料
受檢合格的儀器儀表作好受控標識;不合格的儀器儀表(設備)外送專業(yè)機構調校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔
質保金退付管理:
在接到退付質保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區(qū)域內的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見
做好證據收集,確保不引起法律糾紛
組織專業(yè)維修人員
仔細排查相關項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現的問題需要施工方整改或者預留風險金
退付質保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業(yè)公司才進行簽字。應扣除代付的整改費用
維修基金使用:
由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,按照相關規(guī)定,應取得相關行政主管部門的批準
當地政府無明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚,并向業(yè)主公開
接管項目應與委托管理單位簽訂共用設備設施維修基金管理辦法,或明確相關管理責任
維修家政服務:
維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據維修內容,做好相關材料工具準備,15分鐘到20分鐘內到場,不能在較短時間內到達的,需由客戶服務部知會客戶,并約定時間
工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走
完成維修工作后應主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務單上簽名確認及服務意見。并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪
維修人員入戶維修時,不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機密
維修或更換貴重物件等應與業(yè)主簽訂相關協(xié)議
經現場檢查,發(fā)現無法即時維修的應與業(yè)戶講明情況,根據實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長
物料管理:
倉庫內物資擺放整齊,分類標識,容易領取,質量不確定的物資應隔離存放
倉庫應根據庫存物資特性,配備相應的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設定上下限值,具有相應的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施
易燃易爆物資應隔離存放,存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具
大型氧氣設備等具有爆炸危險的加工維修設備的存放地點離住宅窗戶應至少30米,離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放
庫存物資進出倉、領借用手續(xù)完整
所有庫存物資應建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符
部分廢舊物質的利用管理,配置相應的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用
做好設備設施緊急預案常用的工具配置、保養(yǎng)與應急材料的管理。如常用閥門、開關、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應急照明等
第3篇 _物業(yè)公司工程部物品管理制度
物業(yè)公司工程部物品管理制度
前 言
為確保物業(yè)管理公司對設備進行正常的維修保養(yǎng),給業(yè)主/租戶提供良好的工程服務,物業(yè)管理處需采購、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物(以下統(tǒng)稱為物品),特制定物品的申購、采購、入庫、儲存、出庫、借用、歸還、使用及報廢程序。
1 物品申購制度
物品申購制度是為了確保以最少的物品儲備來滿足物業(yè)維修保養(yǎng)和工程服務的需要,盡可能地壓縮庫存防止積壓,提高資金和倉庫的利用率。
1.1 根據庫存情況和日常維修的消耗記錄,設立常用消耗物品庫存量,一般以一個季度的消耗量的二倍庫存。
1.2 各班組所需的物品,均須按年分季做出計劃,經工程經理/主管批準后,知會財務部,并經總經理批準。
1.3 物業(yè)公司可設立維修零用金,金額為人民幣1000元,主要用于工程維修和日常維修所需物品的采購,需動用維修零用金采購物品,必須提前二周上報公司,待公司批準后,費用在1000元之內,可從零用金內支取,1000元 以上的由公司統(tǒng)一開具支票或轉帳。
1.4 若遇設備/系統(tǒng)故障急修需要采購物品,費用在人民幣200元之內,可先支取零用金后再上報公司。
2 物品采購制度
物品采購制度是為了在保證質量的前提下,采購價廉物美實用的物品。
2.1 日常采購額度超過200元,每年內第一次采購需找三家供貨商比價,同樣的品牌的物品,選擇價格較低,信譽較好的供貨商采購,跨年度采購必須重新比價。
2.2 在緊急情況和得到物業(yè)公司經理同意下,可臨時豁免。
2.3 若是業(yè)主指定或安排的采購,需得到業(yè)主負責人的書面指令,并保存歸檔 備查。
2.4 凡購進物料、工具等,尤其是定制品,應先取樣品,征得使用人同意后, 才可進行采購或定制。
3 物品入庫制度
物品入庫制度是為了確保采購物品的質量,辦理完備的入庫手續(xù)。
3.1 入庫時需登記的內容為:日期、時間、名稱、數量、品種、重量、有效期及類別等于入庫本上,并要與明細、發(fā)票相吻合。
3.2 入庫時需開箱/合查驗物品的質量,若倉庫管理員無法把握時,可請使用人協(xié)助,并對查驗的物品簽字認可。
3.3 倉庫管理員需將驗收入庫的物品分別堆放、編號。
3.4 所有設備可不進入倉庫,
但入庫、出庫的手續(xù)而參照物品的同樣辦理。
3.5 采購的設備開箱后若有技術數據和隨機文件,需交工程檔案管理人員統(tǒng)一歸檔,安裝和使用人員需閱用這些數據,可辦理借閱手續(xù)。
4 倉儲管理制度
倉儲管理制度是為了確保倉庫儲存物品的質量。
4.1 物品在倉庫內儲存,應按不同種類分別堆放,并設置品種代碼與之對應,設立“物品的進、出、存貨卡,物品要先進先出,定期翻堆,當提貨時可快捷的提出。
4.2 要節(jié)約倉容,合理使用倉容,對干貨、溫貨、輕重、危險品需區(qū)分,重載物品與輕拋物品不要混堆,有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混堆。
4.3 倉庫管理員要留意倉房的溫濕情況,注意防火安全,確保所有物資的安全存放。
4.4 倉庫管理員對倉儲的物品應經常檢查,對滯存在倉庫時間較長的物品要主動向部門領導反映滯存情況,對倉儲中發(fā)現霉變、破損或超保管期的物品 應及時提出處理意見。
5 倉庫管理制度
倉庫管理制度是為了確保倉庫儲存物品的安全。
5.1 倉庫系物品保管重地,除倉庫管理人員和因業(yè)務、工作需要的有關人員外 ,任何人未經許可不準入倉庫。
5.2 因業(yè)務、工作需要進入倉庫的人員,在進入倉庫時,必須辦理入倉登記手續(xù),記錄進入倉庫的時間、人員、事由及離開時間等,進倉要有倉庫管理員或工程部經理/主管陪同,不得獨自進入,凡進倉人員工作完畢,出倉時應主動請倉庫管理員檢查。
5.3 一切進倉人員不得攜帶火種、背包和手提袋等物進入倉庫。
5.4 倉庫周圍、辦公地點不得會客,其它部門的職工不得圍聚閑聊。
5.5 倉庫內堆放易燃易爆物品需采取相應的措施,符合消防規(guī)范。倉庫內不得 存放私人物品。
6 工具借用制度
工具借用制度是為了確保正常使用。工具借用按時間分可分為臨時借用和長期領用,長期領用又可分個人領用和公共領用。
6.1 臨時借用工具,由使用人填寫臨時借用工具表,經批準后,向倉庫管理員申請領取,并在員工工具借用登記本上登記。在交還時倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時間并簽收,簽收時應檢查工具及其附件是否完好無損,若發(fā)現問題立即記錄并向主管反映。
6.2 個人領用工具的品種根據需要配備,由使用人提出申請,經工程經理/主管批準后到倉庫領用,并辦理領用手續(xù),領用后個人負責使用保管,離開公司時交還,倉庫管理人需作簽收記錄。
6.3 公共領用工具由主管/領班申請,經工程經理/主管批準后,到倉庫辦理領用手續(xù),領用后由申請人或指定專人負責保管。
6.4 工具調換原則上以舊換新,發(fā)生丟失和毀損,由保管者寫明原因,向上一級領導報告,不屬人力不可 抗拒的丟失和毀損,由責任人按該工具現市場價格賠償;屬長期使用正常磨損或損壞,金額在500元以由工程部領導批準辦理報廢手續(xù),超過500元需物業(yè)經理批準同意。
6.5 工具一律不得帶出物業(yè),特殊情況經由部門領導批準同意,辦理正式手續(xù)后方可借出。
7 物品領用制度
物品領用指除工具以外的備品、備件、低值易耗品及設備等領用。
7.1 工作人員到倉庫領料之前,先要填妥一份物品領料單,注明數量、規(guī)格、名稱、施工內容、安裝位置等,經工程部經理/主管批準后到倉庫領取。
7.2 物品領用一般原則上以舊換新,但在實施過程中可先領后交,若發(fā)生多領 ,應主動歸還。
7.3 若項目中確需新增的物品,被盜或遺失的物品,需在領料單上注明,經工 程經理/主管批準后備案。
8 物品報廢制度
物品報廢制度是為了明確物品報廢程序。
8.1 工程部對所有設備除加強日常運行、維修和保養(yǎng)等工作外,還應認真做好設備、材料的更新工作。
8.2 工作人員以舊換新的舊料,如燈具、閥門和礦棉板等集中到一定數量作報廢處理,對有回收利用價值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站,所得款 項交財務入帳。
8.3 申請設備報廢,經工程經理/主管同意后,填寫“固定資產報
廢鑒定書,經財務部和物業(yè)經理同意后方可報廢,若設備價值超過人民幣5000元,還 需報業(yè)主/業(yè)主委員會審核后方可報廢。
8.4 設備報廢需符合下列情況之一:
8.4.1 經預測,繼續(xù)大修后技術性能仍不能滿足工藝(工作)要求,并且大 修需要費用相對更新設備較多的;
8.4.2 嚴重影響安全,又無法改造,繼續(xù)使用可能引起事故的;
8.4.3 嚴重污染環(huán)境,危害人體健康,進行改造又不經濟的;
8.4.4 其它需淘汰或更換的設備;
8.4.5 對倉庫中發(fā)現因過期、損壞和老化不能使用的物品,倉庫管理員應按年度報工程部領導批準報廢,價值超過500元,需報經物業(yè)經理批準,有關人員應吸取教訓,在以后的采購中加以避免。
9 物品盤點制度
物品盤點制度是為了確保倉庫內儲存的物品與賬面物品余額相符,并為采購提供依據。
9.1 為及時反映庫存物品的數量配合編制采購計劃,節(jié)約使用資金,倉庫管理員應每月編制“倉庫物品申請表送交工程部領導,每季盤點一次,校核實物和倉庫存貨記錄卡的余額數量是否相符。
9.2 倉庫管理員應定期盤點庫存,發(fā)現升溢或損缺,應尋找原因,并寫出盤盈、盤虧報告,若差額嚴重,倉庫管理員應承擔相應的責任。
9.3 倉庫管理員應制訂最高儲備品和最低儲備量的定額,數量上不能把握的需請有關
人員協(xié)助。根據庫存情況及時向工程部領導提出申購計劃,避免物 資積壓或短缺而影響物業(yè)的維護保養(yǎng)。
第4篇 物業(yè)公司工程管理部各崗位職責
物業(yè)公司項目工程管理部各崗位職責
(一)工程處經理
1、在公司總經理的領導下,全面負責工程處的各項工作。
2、負責公司所轄房屋建筑,公共設施,機電設備、消防設備等技術和管理工作;
3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施,確保質量管理體系在本部門有效運行;
4、負責向經營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。
5、負責對本部門各班組的工作進行檢查,指導;
6、負責經營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作;
7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調試工作;
8、負責對本部門發(fā)生的重大事故,組織調查分析及處理工作;
9、對采購物資和提供服務的供方進行評價;
10、負責審核本部門提交的物品申購報告,交主管領導審核的并報總經理批準;
11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定,并配合工程處組織實施;確保其正常運行。
12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。
13、全面規(guī)劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作,為質量管理體系的正常運作提供保障;
14、負責收集設施、設備運行原始記錄,并進行統(tǒng)計分析,為提高運行質量提供依據。
15、組織領導工程技術人員的崗位培訓。
(二)設施設備組組長
1、 在工程處經理的領導下,全面負責設施設備組的各項工作。
2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。
3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。
4、負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。
5、定期組織班組員工進行技術和安全生產等業(yè)務知識交流。
6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。
7、負責監(jiān)督、跟蹤相關外委項目的進展情況。
8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。
9、負責公司維修設備、材料的采購。
10、負責本小組的勞動紀律考核,并每月上報工程處。
(三)強、弱電維修員
1、在設施設備組組長的領導下,管理強、弱電系統(tǒng)所轄設備。
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
4、提出本系統(tǒng)的備料計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯系。
7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責管轄范圍內弱電系統(tǒng)(包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng))的日常運行、保養(yǎng)、維修。 9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯系。
10、負責配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。
11、負責對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風系統(tǒng)的設備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。
12、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
13、設備責任人每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
(四)給排水維修員
1、在設施設備組組長的領導下,管理空調及給排水系統(tǒng)所轄設備。
2、制訂并執(zhí)行空調及給排水系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
4、提出本系統(tǒng)的備料計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審 定,監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。
7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。
9、責任人每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
11、負責公產設施管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
(六)水電維修員
1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。
2、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
3、每月兩次發(fā)電機試運行。
4、負責公產設施立面照明燈具的啟、停。
5、負責用戶室內水電設備的有償維修服務。
6、負責電氣設備、各配電箱(柜)表面清潔。
7、設備責任人每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
(七)給排水維修員
1、在設施設備組組長的領導下,負責管理給排水系統(tǒng)設施設備;
2、負責對給排水系統(tǒng)設施設備進行保養(yǎng)、維修;
3、負責本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管;
4、負責每天兩次巡視給排水設施設備,并做好記錄;
(八)土建維修管理員
1、在工程處經理的領導下,負責房屋的維修,并管理雜工。
2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。
3、負責房屋維修外委項目的洽談審定,監(jiān)督并驗收。
4、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。
5、負責房屋建筑結構各類圖紙和資料的收集、分類。
6、負責室內二次裝修的初審。
(九)工程處綜合維修工崗位職責
1、工程處經理的領導下,全面負責管理強、弱電系統(tǒng)所轄設備和房屋的維護
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
4、提出本系統(tǒng)的備料計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責管轄范圍內弱電系統(tǒng)(包括防盜門)的日常運行、保養(yǎng)、維修。
6、協(xié)助水電維修員對供水系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。
7、負責
用戶室內水電設備的有償維修服務。
8、負責電氣設備、各配電箱(柜)表面清潔
9、負責房屋的維修,并管理雜工。
10、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
11、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。
12、負責房屋建筑結構各類圖紙和資料的收集、分類。
13、負責室內二次裝修的初審。
14、設備責任人每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
(十)工程處水暖維修員崗位職責
1、 在工程處處長的領導下,管理所轄供熱及給排水系統(tǒng)設備的維修維護。
2、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
3、負責給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護保養(yǎng)。
4、負責對給排水系統(tǒng)設施設備進行保養(yǎng)、維修;
5、負責供熱系統(tǒng)的設備的保養(yǎng)和維護
6、負責公產設施管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
第5篇 _物業(yè)公司工程管理部職責
物業(yè)公司工程管理部職責
(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理,保證設備正常運轉。
(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。
(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養(yǎng)。
(6)負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
(10)總經理指派的其他工作。
第6篇 某物業(yè)公司工程部水電管理制度
物業(yè)公司工程部水電管理制度
1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶需要可以提供)
1.1目的
加強對水電管理,堵住漏洞。
1.2適用范圍
客戶服務處工程部
1.3內容
1.3.1所有工程部人員都有責任和義務對本客戶服務處所管水電進行認真管理。
1.3.2所有員工必須以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經查出將作嚴肅處理。
1.3.3確保水電設備、設施正常運行,水電正常安全供給。
1.3.4隨時巡查,所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)現漏水、電現象,隨時維修,節(jié)約用水、用電
1.3.5定期檢查各用戶水電使用情況,防止偷水偷電現象發(fā)生。
1.3.6按時抄送水電表,并力求抄表正確、準時,每月將水電使用情況匯總報公司領導。
1.3.7嚴禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經主任以上同意方可。
1.3.8隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法,注意事項,對出現的問題多做解釋工作。
1.3.9抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊,最少2人抄表,除副主任為固定外,協(xié)助人員每月更換,輪流抄表。
1.4附表
1.4.1《月份用電情況匯總表》
1.4.2《月份用水情況匯總表》
第7篇 某物業(yè)公司工程管理條例
(一)工程施工管理
1、工程項目負責人要協(xié)調公司各部門及政府各職能部門,督辦工程開工報建等各種手續(xù);熟悉與項目建設有關的政策法規(guī),爭取在政策許可范圍內減少有關費用開支;
2、現場施工管理人員必須履行監(jiān)督、指導、協(xié)調、管理的職責,嚴格按照有關規(guī)定進行現場管理,維護公司的利益;
3、施工管理人員必須熟悉施工現場情況,熟悉施工圖、圖紙會審紀要、施工承包合同及施工單位的施工組織計劃等。要結合承包合同,編制各工程的控制性網絡進度計劃,提出進度目標,審查施工隊的進度計劃,督促施工隊按合同完成進度。發(fā)現影響工程進度因素要及時解決,并向公司領導匯報。要根據施工進度提早督促施工單位增長設備、人力、材料等,盡量避免因一些未預見的因素影響工程進度;
4、審查承包商的質量控制體系和措施,按承包合同、設計圖紙和設計要求對施工質量進行監(jiān)督,嚴格把好質量關;
5、施工管理人員要建立施工日記,保存好有關的圖紙、合同、簽證等資料,待工程竣工后交公司設計部歸檔;
6、施工管理人員要堅持安全第一的思想,不僅要帶好頭做好自身的安全防護,而且要督促施工單位做好安全生產的教育宣傳工作,以及工地的防護工作(即防火、防盜、防破壞和損壞、防危害周圍建筑物和居民的安全),保障施工不幸衛(wèi)生,做到文明施工;
7、工程中的重大問題,如修改設計、增加工程費用、順延工期、變更建材等,工程管理人員應首先征得施工管理部領導和公司領導同意后方可處理,::不得自作主張;
8、工程技術人員必須密切配合工程預結算部做好工程結算工作,按預結算程序要求提供有關資料;在工程竣工前一個月給設計部發(fā)出通知,協(xié)助設計部完成竣工面積計算圖;做好與牧業(yè)管理公司的交接工作。
(二)公司施工材料、設備的管理
1、購買施工材料、設備,經辦部門或分公司應根據工程承包合同或總經理批示,做出計劃(包括用途、采購上點、生產廠家、品種、數量、單價等),送材料設備部審核、總經理或執(zhí)行總經理審批后方可購買。大宗材料設備的購買必須公開招標或經公司大宗材料設備采購顧問班子共同議定,訂立購銷合同;
2、采購部負責施工材料設備選購的審核工作,了解掌握施工材料、機電設備信息,了解生產廠家的質量、價格、供貨期、售后服務等情況,提供給相關部門;
3、采購人員應本著對公司負責的精神,所購材料要物美價廉、符合公司要求、檢驗手續(xù)齊全。采購人員不負責、疏忽大意,造成公司款項被騙或所購材料設備質量差、短少、工期被延誤等問題,要追究有關人員責任。對未認真履行審核職責的部門,也要追究責任。嚴禁采購人員接受和索要回扣、接受供貨方請客送禮。否則一經發(fā)現,按違旨、受賄處理,情節(jié)嚴重者追究其法律責任;
4、未履行本規(guī)定審批手續(xù)的,財務人員有權拒付貨款。財務人員撥款必須根據采購計劃審批單、購銷合同,經審核無誤后方可撥付。撥款時預留5-10%的保證金(或按合同規(guī)定預留);對購買設備的驗收合格后,結算時預留1-5%的保修金(或按合同規(guī)定預留)。
(三)工程簽證及工程款撥付管理
1、公司要求各部門嚴格控制工程預算外簽證,有變更通知的,不允許辦理重復簽證;簽證除人工費外,一般不允許簽單價。人工費單價不允許超過市場價;
2、工程預結算部要配合施工管理部控制好工程款、設備款的撥付,凡工程進度款、設備款,必須經工程預結算部經理簽字。財務部撥款后必須將付款底單交工程預結算部登記存檔。各分公司的工程款、調整設備款撥付,先報工程預結算部審核,經總經理或執(zhí)行總經理簽字才能撥付;
3、工程預結算部的結算工作必須認真細致,財務部門根據甲、乙雙方審定并簽字蓋章后的結算書付款。
(四)工程結算管理
1、完善公司工程結算管理,在公正、準確的基礎上,加快竣工項目的結算速度,樹立公司形象;
2、工程部必須在工程竣工驗收合格后一個月內,負責督促施工單位整理一套完整的竣工結算資料(包括工程竣工圖、設計變更通知、現場簽證、隱蔽工程記錄、施工記錄、甲方供應材料及設備情況資料、施工承包合同等)。施工管理部在十天內將材料整理好,經現場主管工程師及主管經理或業(yè)務副總經理逐項審核,并簽字蓋章后,關公司設計部;
3、設計部設計主管人員及經理或副經理必須于一周內對報送的竣工結算資料中與設計相關部分進行逐項復審,簽署意見并簽字蓋章,送工程預結算部;
4、工程預結算部必須在工程竣工驗收后一個月內,將我方提供的材料、設備情況資料,由經辦人整理、簽署意見,再經材料設備部經理或副經理復審,簽署意見并簽字蓋章后送工程預結算部;
5、工程預結算部在收到竣工結算資料后,必須嚴格按照國家和地方政府部門有關預結算規(guī)定,進行認真細致的審核,在審核過程中,不再受理補辦簽證;審核完畢后,必須經甲、乙雙方經辦預結算人員簽字,再經工程預結算部經理或副經理審核簽字。對壹萬元以上的結算報總經理或執(zhí)行總經理審定簽字,雙方加蓋公章,方為有效。凡竣工結算資料報送不全或手續(xù)不完備的,不能辦理手續(xù);
6、工程預結算部結算后,列出我公司供應材料設備清單及結算總價,送財務部作為撥款、成本核算等的依據;
7、工程預結算部負責項目的可行性報告及預結算工作。預結算人員要認真對待項目的預結算工作,計算誤差不得超過5%,施工管理部可以對預結算書進行抽查,誤差超過規(guī)定范圍的,要追究有關人員的責任;
8、嚴禁預結算人員索賄、受賄、接受施工單位宴請、送禮。
(五)技術資料的管理
1、開發(fā)項目的工程資料,統(tǒng)一由設計部簽發(fā),除向施工單位、現場主管技術人員發(fā)放外,設計應保存二份完整資料進行編目保存,其中一份供工程決算使用;
2、開發(fā)項目合同、設備材料、技術資料、考察報告、可行性報告、預決算表、工程撥款單等各種技術資料,必須交回設計部存檔;
3、各種技術資料應按開發(fā)項目或類別進行編目,修改和補充的圖紙必須按系列編入圖號;
4、設計部要及時補充工程圖紙,滿足開發(fā)項目需求;
5、建立公司技術資料使用登記制度,遺失資料要追究當事人責任;
6、妥善保存公司的成果資料,對工程圖紙、模型、透視圖、合同等資料要分類歸放、定期檢查、清潔。
